اجاره اماکن مسکونی و استفاده تجاری از آن

با سلام و عرض ادب و احترام خدمت مخاطبین گرامی، در این نوشتار پیرامون اجاره اماکن مسکونی و استفاده تجاری از آن بحث و تبادل نظر و بررسی مینماییم .

وکیل ملکی متخصص امور موجر و مستاجر اشاره دارد که آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است اگر به موجب قراردادی جهت دفتر کار اجاره داده شود مشمول چه قوانین و مقرراتی میگردد؟

یکی از مهم ترین  اختلافاتی که بین مردم با یکدیگر و یا با سازمان شهرداری دارند درخصوص چگونگی استفاده از اماکن مسکونی است و به اصطلاح بدون مجوز کاربری مسکونی ساختمان به تجاری و یا اداری تغییر داده می شود.

امروزه مشاهده می گردد که در برخی اماکن مسکونی استفاده غیر مسکونی می شود. به دلیل ناتوانی از تعیین هزینه های گزاف اماکن تجاری و اداری برخی از ملک مسکونی خود به عنوان مکان اداری و یا تجاری استفاده می نمایند.و به این ترتیب اصطلاح موقعیت اداری برای اماکن مسکونی شکل گرفته است.

طبق قانون چنانچه برخلاف مفاد پروانه ساختمانی، در منطقه مسکونی، محل تجاری و یا اداری دایر شود شهرداری موضوع را پیگیری می‌کند. 

و آیا استفاده تجاری از اماکن مسکونی مجاز است؟

تبصره (الحاقی 1352/5/17) – شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح مینماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم میکند.
‌این تصمیم وسیله مامورین شهرداری اجرا میشود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس ‌جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل میشود.
‌نکته مهم :دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده ‌تجاری محسوب نمیشود.

برای صاحبان املاک به جهت هرگونه ساخت و ساز از طرف شهرداری مجوزی قانونی با عنوان “پروانه ساختمانی” صادر می گردد. بنابراین ضروری است که مالکان املاک و اراضی قبل از انجام هر گونه فعالیت ساخت و ساز از شهرداری مجوز پروانه ساختمان کسب نمایند.

وکیل ملکی اظهار دارد بر اساس بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری ها باید در هنگام صدور پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را در آنها قید نمایند و برای جلوگیری از تخلف مرتب به آن رسیدگی نمایند. بنابراین طبق قوانین شهرداری تغییر در نوع استفاده از ساختمان ممنوع می باشد و بر این اساس کمیسیون ماده 100 شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات است.

وکیل ملکی اظهار دارد در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت. در صورتی که مالک یا مستأجر متخلف پس از تصمیم شهرداری مبنی بر تعطیلی محل کسب، از تعطیل کردن آن خودداری کند، محل کسب توسط مأمورین شهرداری تعطیل می‌شود و کسی که با علم و آگاهی از این تصمیم و تعطیلی محل، از آن برای تجارت استفاده کند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و جزای نقدی محکوم و محل کسب دوباره تعطیل خواهد شد.

عنوان: تاثیر استفاده تجاری از ملک مسکونی بر حق کسب و پیشه

پیام: در صورتی که ملک با کاربری مسکونی موضوع قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 باشد و مستاجر از آن بهره برداری تجاری کند؛ موجد حق مستاجر مبنی بر الزام موجر به تنظیم سند رسمی تجاری و تحقق کسب و پیشه نخواهد بود.
رئیس شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران-همایون رضایی نژاد

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوای اقای م. الف. با وکالت آقایان م. الف.ت.م. و ر. ک. علیه آقایان الف. و ن. هردو م. و ج.ع. ن. مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی تجاری ملک واقع در پلاک ثبتی 4535 فرعی از6933 اصلی بخش 2 تهران بااحتساب خسارات قانونی و براساس مبانی ذکرشده در گردشکار نظربه اینکه مطابق مقررات مذکور درقانون روابط موجرومستاجر مصوب 1356(به عنوان قانون موجد حق کسب یاپیشه تجارت) حق کسب و پیشه یا تجارت اختصاص به املاک تجاری دارد ودر مورد اجاره برای محل سکونت این حق پدید نمی آید واساساً برخی درتعریف این حق به تفاوت قیمت تجاری و مسکونی نیزمتوسل می شود در هرحال آنچه مورد اتفاق است اختصاص این حق به مستاجر ملک تجاریست نظربه اینکه درمورد مطروحه درقراردادرسمی اولیه بین مالکین ومستاجر به صراحت (در اجرای بند 5 ماده 11 قانون موجرومستاجر 1356) قید شده که اجاره به منظور سکونت انعقاد یافته واین اعلام البته نه فقط بیان توافق اراده های طرفین بلکه براساس مبانی قانونی ازجمله مقررات شهری راجع به کاربری ملک صورت گرفته است واگر درعمل مستاجر برخلاف مقررات به استفاده تجاری ازملک مسکونی می پردازد ونباید ازاین اقدام خلاف قانونی به عنوان واقعه ای موجد حق تعبیر کرد چه مقررات موضوعه به هم پیوسته است و دادگاه درمقام ضابط قواعد حقوقی الزاماً باید پاسدار همه قواعد باشد نه اینکه به فراخور شرایط موجود در هر پرونده برخی را نادیده بگیرد ازجمله اقدامی که شعبه 55 دادگاه عمومی تهران در دادنامه استنادی خواهان انجام داده (به شرح گردشکار) ودرواقع مغایر صریح سند رسمی ومقررات حاکم بر کاربری املاک را رها کرده وبه معاینه محل و وقایع ازنظر حقوق نامعتبر استناد جسته است واین تصمیم غیابی واتنباط دادگاه محترم درشناسایی استفاده تجاری ازملک مسکونی به عنوان سبب برخورداری ازحق کسب و پیشه یا تجارت نه موافق موازین قانونی است ونه برای این دادگاه لازم الاتباع . نظر به اینکه مطابق اسباب پیش گفته شناسایی حق سرقفلی در مورد مطروحه به معنای نفی مقررات حاکم برنحوه اداره شهر و استفاده قانونی ازاملاک متناسب با کاربرد قانونی خواهد بود وهمچنین نادیه گرفتن مفاد صریح قرارداد و نیز اجاره پس دعوای خواهان پذیرفته نیست و به استناد مواد 18 به بعد قانون روابط موجرومستاجر 1356 و 197 ازقانون آیین دادرسی مدنی حکم بربطلان دعوای خواهان صادرمی شود . این رای حضوری و20 روزپس از ابلاغ در دادگاه تجدید نظر استان تهران قابل تجدید نظرخواهی است.

عنوان: تاثیر استفاده تجاری از ملک مسکونی بر حق کسب و پیشه

پیام: در صورتی که ملک با کاربری مسکونی موضوع قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 باشد و مستاجر از آن بهره برداری تجاری کند؛ موجد حق مستاجر مبنی بر الزام موجر به تنظیم سند رسمی تجاری و تحقق کسب و پیشه نخواهد بود.
رئیس شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران-همایون رضایی نژاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی م. الف. با وکالت آقایان 1- ر. ک. و م. الف.ت.م. نسبت به دادنامه شماره 141 مورخ 94/2/28 صادره از شعبه 36 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی تجدیدنظرخواه با خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی تجاری ملک واقع در پلاک ثبتی 4535 فرعی از 6933 اصلی بخش 2 تهران با احتساب خسارات قانونی مورد پذیرش محکمه نخستین قرار نگرفته و با لحاظ مندرجات قرارداد اجاره رسمی و استفاده مورد اجاره بمنظور سکونت ، حکم بر بطلان دعوی صادر شده وارد نمی باشد . زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هر گونه اشکال صادر شده و تجدیدنظر خواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه را ایجاب کند ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می داند مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عیناً تایید می نماید . رأی صادره قطعی است .
شعبه 51 دادگاه تجدیدنظراستان تهران – رئیس و مستشار
سید سعید​ میرحسینی – محمدترابی

اجاره اماکن مسکونی و استفاده تجاری از آن سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری 09122274983