دعوی الزام به فک رهن و توقیف ملک
دعوی الزام به فک رهن و توقیف ملک- را در این نوشتار پیرامون الزام به فک رهن و توقیف ملک را بحث میکنیم.
دعوی الزام به فک رهن و توقیف ملک از جمله دعاوی رایج در دادگاه‌های حقوقی است که معمولاً در معاملات املاک، تسهیلات بانکی، یا اختلافات مالی مطرح می‌شود. برای رسیدگی موفقیت‌آمیز به این دعاوی، بهره‌گیری از وکیل متخصص در زمینه الزام به فک رهن و توقیف ملک ضروری است، چراکه این دعاوی ابعاد پیچیده‌ای دارند و مستلزم آگاهی کامل از قوانین ثبت، مقررات بانکی، و آیین دادرسی مدنی است.
۱. دعوی الزام به فک رهن
مفهوم فک رهن
فک رهن به معنای آزادسازی ملک از حالت وثیقه‌ای است که به موجب قرارداد رهنی در گرو یک شخص، بانک یا مؤسسه مالی قرار گرفته است. این دعوی معمولاً در مواردی مطرح می‌شود که:
- متعهد (راهن) پس از پرداخت بدهی، با امتناع مرتهن (مثل بانک) از فک رهن مواجه شود.
- ملک در قرارداد بیع، در رهن باشد و فروشنده متعهد به فک رهن شود، اما به تعهد خود عمل نکند.
- شرایط مقرر در قرارداد برای فک رهن محقق شده باشد، اما مرتهن به دلایل غیرموجه از آن خودداری کند.
مراحل حقوقی الزام به فک رهن
✅ مرحله اول – ارسال اظهارنامه رسمی: قبل از اقامه دعوا، معمولاً ارسال یک اظهارنامه رسمی به مرتهن (مثلاً بانک) توصیه می‌شود.
✅ مرحله دوم – طرح دعوا در دادگاه حقوقی: اگر مرتهن از فک رهن خودداری کند، دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود.
✅ مرحله سوم – صدور و اجرای حکم: در صورت صدور حکم به نفع خواهان، دادگاه می‌تواند بانک یا شخص مرتهن را ملزم به فک رهن کند.
۲. دعوی توقیف ملک
مفهوم توقیف ملک
توقیف ملک یکی از ابزارهای حقوقی برای جلوگیری از انتقال ملک یا حفظ حقوق طلبکاران است و در دو حالت کلی رخ می‌دهد:
- توقیف تأمینی: قبل از صدور حکم، به عنوان اقدام احتیاطی برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک.
- توقیف اجرایی: پس از صدور حکم قطعی، برای اجرای حکم و وصول مطالبات.
شرایط توقیف ملک
✅ ملک باید متعلق به محکوم‌علیه باشد.
✅ اگر ملک در رهن باشد، طلبکار باید در محدوده حقوق خود اقدام کند.
✅ در صورت مستثنیات دین (مثلاً خانه‌ای که تنها محل سکونت است)، امکان توقیف محدود است.
۳. نمونه آرای الزام به فک رهن و توقیف ملک
نمونه رأی دادگاه درباره الزام به فک رهن
مرجع رسیدگی: شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران
خواهان: حسن …
خوانده: بانک …
خواسته: الزام به فک رهن از پلاک ثبتی …
رأی دادگاه:
با توجه به مفاد قرارداد رهنی و استعلام از بانک مرکزی، مشخص گردید که وام تسویه شده، اما بانک از فک رهن امتناع کرده است. دادگاه با استناد به ماده ۷۷۱ قانون مدنی و مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی، حکم به الزام بانک به فک رهن از پلاک مذکور صادر می‌کند.
نمونه رأی دادگاه درباره توقیف ملک
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره دعوی الزام به فک رهن: دعوای الزام راهن به فک رهن غیر قابل استماع است؛ زیرا عقد رهن از طرف راهن لازم است و نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا کند یا به نحوی از انحاء بری شود، فک رهن انجام دهد.
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای ر. صفائیان به وکالت از ۱. خانم ز. ح.ن. ۲. ر. ح.ن. به طرفیت آقای م. مشهدی الکویه فراهانی به خواسته الزام خوانده به ۱. رفع بازداشت از کل پلاک ثبتی ۳۳۱۸/۲ ، ۲. فک رهن ۳. الزام خوانده به رفع کلیه موانع قانونی و اتمام تشریفات ومقدمات انتقال و پرداخت کلیه عوارض قانونی و اخذ پایانکار و تقسیم در صورت عدم پرداخت توسط خوانده اذن در پرداخت توسط موکل ۴. الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و تنظیم سندانتقال رسمی یک واحد آپارتمان به متراژ ۷۵ متر مربع بصورت ششدانگ از پلاک ثبتی ۳۳۱۸ فرعی از ۲ اصلی به انضمام انباری مقوم به ۵۱ میلیون ریال ۵. الزام خوانده به پرداخت خسارات وجه التزام ناشی از عدم حضور فروشنده در دفترخانه به مبلغ بیست میلیون ریال ۶. اخذ وام با احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب قاعده فقهی تسبیب از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل دادگاه با توجه به محتویات پرونده ملاحظه پاسخ استعلام به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک ملارد رقبه متنازع فیه از سوی شعبه سوم دادگاه حقوقی ملارد در قبال مبلغ ۰۰۰/۲۵۰/۱۳۹ ریال بازداشت گردیده است با توجه به اینکه هر گونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر می باشد و هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتبا” رضایت دهد و در ما نحن فیه رضایت محکوم له ارائه نشده است و همچنین در خصوص فک رهن عقد رهن نسبت به مرتهن جایز ونسبت به راهن لازم است و بنا بر این مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد و راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن علیهذا دادگاه با توجه به مراتب دعوی خواهان را درخصوص رفع بازداشت از کل پلاک ثبتی متنازع فیه و فک رهن و الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند انتقال رسمی یک واحد آپارتمان و رفع کلیه موانع قانونی و انجام تشریفات و مقدمات انتقال و پرداخت عوارض قانونی و اخذ پایانکار و تقسیم درصورت عدم پرداخت توسط خوانده اذن در پرداخت را قابلیت استماع ندانسته و مستندا” به ماده ۲ آئین دادرسی مدنی و مواد ۷۸۷ و ۷۹۳ قانون مدنی و مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد و درخصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر مطالبه وجه التزام ناشی از عدم حضور فروشنده در دفترخانه به مبلغ بیست میلیون ریال و اخذ وام دادگاه با توجه به محتویات پرونده ، فتوکپی مصدق قرارداد تنظیمی فیمابین طرفین که دلالت بر وقوع عقد بیع فیمابین طرفین دارد و در ماده ۱۳ قرار مذکور فروشنده متعهد شده که در مورخه ۳۰/۱۰/۸۷ در دفترخانه شماره ۳۱ ملارد حاضر شده و سند رسمی انتقال مورد معامله را به نام خریدار تنظیم نماید و درصورت عدم حضور مبلغ بیست میلیون ریال وجه التزام پرداخت نماید و با عنایت به اینکه عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به ر. ی طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود و عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب قانون یا عرف و عادت از عقد حاصل می شود ملزم می باشند و هر معامله ای که واقع شود محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلومشود و با عنایت به اینکه خوانده هیچگونه ایراد و دفاعی در قبال دعوی مطروحه از سوی خواهان و مستند منسوب به خویش به عمل نیاورده است و دلیل و مدرکی که مشعر بر انحلال قرارداد به اقاله یا فسخ باشد یا انجام تعهد و برائت ذمه خود اقامه نکرده است لذا دادگاه دعوی خواهان را در این خصوص ثابت تشخیص داده و مستندا” به مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ بیست میلیون ریال از بابت اصل خواسته و مبلغ چهل هزار تومان از بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می گردد و در خصوص دعوی دیگر خواهان به خواسته اخذ وام نظر به اینکه اخذ وام از بانکها منوط به موافقت آنها و فراهم بودن شرائط مقرر جهت اخذ وام می باشد و اداره بانکها در دادن وام موثر می باشد و تنها اراده متعهد یعنی خوانده دخیل نمی باشد بنابراین تعهد نامبرده به اخذ وام بدون اداره وام دهنده تعهد به امر غیر مقدور میباشد و شرط غیر مقدور نیز باطل می باشد لذا دادگاه دعوی نامبرده را در این مورد غیر ثابت تشخیص داده و مستندا”به بند ۱ ماده ۲۳۲ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادره غیابی است ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل و اخواهی در همین شعبه و سپس ظرف ۲۰ روز قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر مرکز استان تهران می باشد .
رئیس شعبه اول دادگاه عمومی ملارد – محمودی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی آقای ر. صفائیان به وکالت از خانم ز. ح.ن. و آقای ر. ح.ن. بطرفیت آقای م. مشهدی الکو به فراهانی نسبت به قسمتی از دادنامه شماره ۹۳۰۰۰۳۶ مورخ ۱۳۹۳/۱/۲۱ صادره از شعبه اول دادگاه عمومی شهرستان ملارد که متضمن صدور قرار رد دعوی تجدیدنظرخواهانها بخواسته رفع بازداشت از کل پلاک ثبتی ۲/۳۳۱۸ و فک رهن و رفع کلیه موانع قانونی و اتمام تشریفات و مقدمات انتقال و پرداخت کلیه عوارض قانونی و اخذ پایانکار و تقسیم درصورت عدم پرداخت توسط تجدیدنظرخوانده و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان به انضمام انباری می باشد وارد نیست و رای صادره با توجه به محتویات پرونده و پاسخ استعلام ثبتی صحیح و خالی از ایراد و اشکال اساسی بوده و از حیث رعایت مقررات و قواعد دادرسی نیزخدشه ایی بر آن وارد نیست و تقاضای تجدیدنظرخواهی درحدی نیست که صحت دادنامه تجدیدنظرخواسته را مخدوش نموده و موجب فسخ و بی اعتباری آن گردد بنابراین تجدیدنظرخواهی را غیر موجه دانسته و با رد اعتراض دادنامه معترض عنه را با استناد به ماده ۳۵۳ از قانون آیین دادرسی درامور مدنی تائید می نماید رای صادره قطعی است.
شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار
سیدمحمد فاضل حسینی – داودصادقی
مواد مرتبط
مرجع رسیدگی: شعبه ۲۱ اجرای احکام مدنی مشهد
خواهان: رضا …
خوانده: علی …
خواسته: توقیف ملک بابت مطالبه طلب
رأی دادگاه:
با توجه به صدور حکم قطعی علیه خوانده و استعلام از اداره ثبت، ملک پلاک ثبتی … متعلق به خوانده بوده و فاقد مستثنیات دین است. لذا، مستند به ماده ۵۰ قانون اجرای احکام مدنی، ملک مذکور توقیف و عملیات اجرایی آن آغاز می‌شود.
۴. تحلیل حقوقی آرا
✅ رأی فک رهن نشان می‌دهد که بانکها نمی‌توانند پس از تسویه وام، بدون دلیل قانونی از فک رهن خودداری کنند.
✅ در توقیف ملک، دادگاه ابتدا احراز مالکیت می‌کند و سپس بررسی می‌کند که آیا ملک جزو مستثنیات دین است یا خیر.
✅ استعلامات از ثبت اسناد و نظریه کارشناسی در هر دو دعوا اهمیت زیادی دارند.
۵. ویژگی‌های وکیل متخصص الزام به فک رهن و توقیف ملک
یک وکیل متخصص در این زمینه باید ویژگی‌های زیر را داشته باشد:
✅ تسلط کامل بر قوانین مدنی، ثبت و اجرای احکام (به‌ویژه مواد مرتبط با عقد رهن و توقیف اموال).
✅ تجربه در دعاوی ملکی و مالی، به‌ویژه در مواجهه با بانکها و مؤسسات مالی.
✅ توانایی ارائه استراتژی حقوقی مناسب، مانند توقیف اموال بدهکار یا استفاده از ضمانت‌های قانونی.
✅ تخصص در دفاع از حقوق موکل در برابر موانع احتمالی، مانند استناد خوانده به مستثنیات دین.
۶. ویژگی‌های مشاوره حقوقی متخصص در این زمینه
✅ بررسی مدارک و اسناد رهنی و مالکیت، پیش از طرح دعوا.
✅ ارائه راهکارهای جایگزین قبل از ورود به فرآیند قضایی، مانند مذاکره با بانک یا طلبکار.
✅ ارائه تحلیل‌های دقیق از نقاط قوت و ضعف پرونده.
✅ ارائه راهکارهای اجرایی پس از صدور حکم، مانند نحوه ثبت توقیف در اداره ثبت اسناد.
۷. نتیجه‌گیری و توصیه
✔ اگر ملکی در رهن است و مرتهن (مثلاً بانک) از فک رهن خودداری می‌کند، می‌توان از طریق دادگاه او را ملزم کرد.
✔ برای توقیف ملک، باید مالکیت فرد بدهکار و عدم شمول ملک در مستثنیات دین اثبات شود.
✔ بهره‌گیری از وکیل متخصص، احتمال موفقیت در این دعاوی را افزایش می‌دهد.
اگر در مورد پرونده خاصی سؤالی دارید یا نیاز به راهنمایی دارید، بفرمایید تا راهنمایی کنم.
دعوی الزام به فک رهن و توقیف ملک-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص دعاوی وکیل ملکی گروه وکلای آنی وکیل
