مشاوره حقوقی فک رهن

مشاوره حقوقی فک رهن Mandatory lawsuit against mortgage and guarantee documents (applicable) با سلام خدمت دوستان گرامی میرکاظمی هستم وکیل پایه یک دادگستری ۰۹۱۲۲۲۷۴۹۸۳ گروه وکلای آنی وکیل این افتخار را دارد از وکلای درجه یک تهران بهره مند میگردد. امروز میخواهیم پیرامون دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی صحبت کنیم .قبل از هر چیز یاد آور میشود دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی از دعاوی مهم ملکی و حقوقی می باشد.این دعوی زمانی مطرح می شود که خریدار بدون بررسی درمورد در رهن بودن ملک خریداری شده و در تاریخ انتقال سند با امتناع فروشنده از انتقال سند مواجه شده و پس از بررسی متوجه می شود سند این ملک در رهن است.در اینصورت خریدار ابتدا باید دعوی الزام به فک رهن و سپس دعوی الزام به تنظیم سند را مطرخ نماید.
The most common use of mortgage is when taking a loan from the bank, and in this article, an explanation is given about mortgage and mortgage.
In a mortgage foreclosure lawsuit, the person who wants the property to be removed from the mortgage, who is generally the buyer of the property, will be the petitioner. In this lawsuit, the defendant is the person who caused the property not to be released from the mortgage, which is often the seller and in some cases the bank itself.
***Mortgage methods
Now, in order to be able to buy or sell a property and have control over it, it is necessary first of all to remove it from the mortgage or in other words to mortgage it, which is usually done in the following ways, which include :
** The debtor should settle his debt.
**The person who mortgaged the property should waive his demand.
**The lender withdraws from mortgaging the property.
** The mortgaged property is destroyed.
++بیشترین کاربردی که فک رهن دارد در زمان گرفتن وام از بانک است که در این نگارش سعی براین است که درباره رهن و فک رهن توضیحانی داده شود.
در دعوای الزام به فک رهن، کسی که می خواهد ملک از رهن خارج شود که عموماً خریدار ملک است، در نقش خواهان خواهد بود. در این دعوی خوانده کسی است که موجب شده است ملک از رهن خارج نشود که غالباً فروشنده و در مواردی خود بانک می باشد.
***روش های فک رهن
حال برای اینکه بتوانیم ملکی را به خرید یا فروش برسانیم و بر روی آن تسلط داشته باشیم لازم است قبل از هر چیز آن را از رهن خارج کرده یا به بیان دیگر فک رهن کنیم که این امر معمولاً به روش های زیر صورت می گیرد که شامل:
- **فرد بدهکار بدهی خود را تسویه نماید.
- **شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
- **شخص وام دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
- **مال در گرو (مرهونه) از بین برود.
***تسویه حساب کامل راحت ترین رویه برای فک رهن
اولین راه برای فک رهن، تسویه حساب کل بدهی باقی مانده با بانک است. زمانی که تصمیم می گیرید خانه ای را که با استفاده از وام خریداری کرده اید، بفروشید، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهی تان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی مانده را محاسبه و به شما اعلام می کند. شما می توانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند ملک را از رهن بانک آزاد نمایید.
//انواع دعوای فک رهن
دعوای فک رهن در قانون در دو صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود که در این یخش به بررسی هر یک از این موارد می پردازیم.
۱*. فک رهن به صورت مستقل
در این حالت شخص رهن دهنده یکی از اموال خود را در اختیار شخص ثالثی مانند بانک قرار داده و تعهد می کند در مدت زمانی مشخص نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند. حال در شرایطی که شخص رهن دهنده تمام بدهی خود را پرداخت کند، بانک نیز باید به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مورد رهن اقدام نماید. از طرفی درصورتی که شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند، در این صورت بین شخص و بانک دعوای حقوقی مطرح می شود. شخص می تواند در این چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی ارائه دهد.
۲. *فک رهن به روش الزام به تنظیم سند رسمی
این نوع از دعوا عموماً در مورد سازندگان املاک به وجود می آید. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام می گیرند و با تنظیم قول نامه ای آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد می شوند در مهلت زمان مندرج در قول نامه، ضمن فک رهن مال، سند رسمی را نیز به نام خریدار تنظیم نمایند.
تعریف عقد رهن:
وفق ماده ۷۷۱ قانون مدنی :
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه یا ضمانت به طلبکار می سپارد رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند .
مثلا : شخصی به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذارد و وامی تحت عنوان ( خرید خانه یا ملک و تعمیرات وبرای هر نیاز شخصی … ) بگیرد.
به عبارت دیگر زمانی که ملکی به عنوان وثیقه در اختیار نهادی مثل بانک باشد و از آن حالت خارج شود.
بنابراین رهن مانند یک نوع وثیقه برای اطمینان خاطر طلبکار است تا در صورتی که مدیون از پرداخت دین خود سر باز زد و فک رهن انجام نداد ، بتواند از مال مورد رهن (رهینه) حق خودش را تحصیل کند.
آیا میدانید فک رهن در چه صورت امکان پذیر است:
۱٫ پرداخت کامل دین از ناحیه مدیون.
نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود.
۲٫ طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر کند و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری کند.
۳٫ طریق پرداخت دین و رسیدن طلبکار به حق و حقوقش و یا از طریق ابراء دائن محقق خواهد شد.
دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
عنوان: دعوی الزام به فک رهن
دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
مدارک لازم در دعوای الزام به فک رهن:
کپی سند رهنی(برابر با اصل)تصویر اسناد پرداختی دیون( برابر با اصل )تصویر مصدق قرارداد رهنی ( برابر با اصل )عند الزوم شهادت شهود و مطلعیندرخواست استعلام از مرجع مربوطهعند الزوم درخواست جلب نظر کارشناسی
طرح دعوی الزام فک رهن توسط اشخاص چگونه است؟
۱٫طرح دعاوی بنحو مجزا ( جداگانه ):
در این نوع دعوای اشخاص به منظور دریافت وام ( بازسازی ومرمت ویا ساخت و یا…..) به یکی از بانک های مستقردر سطح کشور مراجعه مینماید و در قبال دریافت وام اموال و یا اسناد خود را در رهن بانک قرار می دهد تا النهایه پس از تسویه وام از ناحیه گیرنده وام ، بانک از مال مورد رهن رفع اثر نماید اما بانک به تعهد خود، مبنی بر بازگرداندن مال مرهونه با به اصطلاح رهن عمل ننماید ، که در این صورت شخص وام گیرنده، میبایست دادخواست الزام به فک رهن را بصورت مجزا تقدیم محکمه نماید .
۲٫ طرح دعوی توام با، الزام به تنظیم سند رسمی:
این دعوا که عموماً بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا خریداران ملک بطرفیت فروشنده و… مطرح می گردد بدین نحو می باشد که سازندگان قبل از فروش آپارتمان یا ملک و …. ملک را در اختیار بانک قرار می دهند تا وامی جهت ساخت دریافت کند .
سپس سازندگان آپارتمان را بصورت مبایعه نامه ای و یا طرق دیگر به خریدار می فروشند و تعهد می کنند که ملک را در زمان معین، فک رهن و سند رسمی را به نام خریدار نمایند که به این تعهد خود عمل نمی کنند که در این صورت می بایست دعوی فک رهن را توامان با تنظیم سند مطرح نمود.
دعوی الزام به فک رهن چگونه است؟
در مواقعی پیش می آید که طلب بطور کامل ادا شده است و مدیون دین خود را پرداخت کرده است اما طلبکار فک رهن نمی کند ، یعنی با توجه به تسویه بدهکار ، طلبکار مال مورد وثیقه را آزاد نمی کند در اینجا شخص راهن میتواند دعوای «الزام به فک رهن» را اقامه کند.
مسئولیت طلبکار بعد از پرداخت کل دین د رمقابل مال مرهونه؟ید غاصبانه مرتهن چگونه است؟
ید طلبکار که در گذشته امین و امانتدار مال بوده است (ید امانی داشته)، بعد از پرداخت دین و عدم فک رهن تبدیل به غاصبی میشود که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود .
فک رهن از چند طریق قابل انجام است ؟
۱-پرداخت دین از طرف رهن دهنده
۲-صرفنظر کردن کسی که مال غیر نزد او رهن گذاشته شده از مال مرهونه
۳-ابراء دین از طرف کسی که مال غیر نزد او رهن گذاشته شده
با اسقاط دین، مال مرهونه از قید رهن رها خواهد شد و دیگر دینی باقی نخواهد ماند.
معامله ملکی که در رهن است
پرسش
خانم (الف) با سند عادی ملک خود را به آقای (ب) فروخته است و با سند رسمی وکالتنامه تمام اختیارات قانونی از قبیل انتقال سند اقدام جهت رهن ملک را به وی تفویض کرده است. آقای (ب) ملک را به رهن بانک گذاشته و تمام اختیارات قانونی خود را با وکالتنامه جدید به آقای (ج) واگذار و در واقع ملک را به وی فروخته است ولی هنوز سند رسمی به نام خانم (الف) میباشد و ملک در قبال بدهی (ب) در رهن بانک است. ۱ـ وضعیت معامله (ب) و (ج) به لحاظ اینکه ملک در رهن بانک بوده و آن را فروخته چیست؟ ۲ـ چون (ب) در برابر (ج) تعهد به انتقال سند و فک رهن نموده در حال حاضر از پرداخت بدهیهای خود به بانک امتناع میکند (ج) دعوای خود را با چه خواستهیی باید طرح کند؟ ۳ـ اگر دعوا صرفاً به طرفیت (ب) از سوی (ج) به (الف) خواسته انتقال سند رسمی (ب) فک رهن طرح شده باشد دادگاه چه تصمیمی اتخاذ میکند؟ ۴ـ در صورتیکه دعوای فک رهن را دادگاه بپذیرد آیا صدور حکم کلی به محکومیت (ب) به فک رهن کافی است یا دادگاه باید شیوه فک رهن از قبیل تعیین میزان بدهیها به بانک را مورد لحوق حکم قرار دهد؟
نظر هیئت عالی
۱ـ ماده ۷۹۳ قانون مدنی مصرح است که راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد لیکن معامله ملکی که در رهن است به شرط رعایت حقوق مرتهن بلامانع است زیرا حق مرتهن نسبت به عین مرهونه حق عینی است نه دینی و در صورت انتقال ملک، خللی به حق مرتهن وارد نمیشود. ۲ـ با توجه به سند عادی انتقال ملک از طرف آقای (ب) به آقای (ج)، آقای (ج) میتواند دادخواستی علیه خانم (الف) و آقای (ب) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن به دادگاه عمومی تقدیم کند. ۳ـ آقای (ج) نمیتواند علیه آقای (ب) به انتقال سند رسمی ملک دادخواست تقدیم کند چون ملک به نام وی در دفتر املاک ثبت نشده است برحسب مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را مالک میشناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنا به مراتب در خصوص سؤال مطروحه دعوا قابل استماع نیست. ۴ـ بدیهی است در صورت صدور حکم به فک رهن بانک مبلغ مورد مطالبه را احتساب و با دریافت آن با فک رهن موافقت میکند.
سید سجاد میرکاظمی ۰۹۱۲۲۲۷۴۹۸۳-وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی ملکی