وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین: بررسی تخصصی حقوق مستأجران و مالکین را در این نوشتار توسط وکلای گروه وکلای آنی وکیل سید سجاد میرکاظمی مورد تحلیل قرار میگیرد.
مقدمه
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین در حقوق ایران، مفاهیمی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه از مهم‌ترین موضوعات مرتبط با اجاره محل‌های تجاری محسوب می‌شوند. این مفاهیم نقش کلیدی در تعیین حقوق و تکالیف مستأجران و مالکین ایفا می‌کنند و معمولاً در قراردادهای اجاره محل کسب و کار مطرح می‌شوند. در بسیاری از موارد، اختلافات میان مالک و مستأجر درخصوص میزان سرقفلی، نحوه انتقال، تخلیه محل و پرداخت حق کسب و پیشه موجب شکل‌گیری دعاوی حقوقی پیچیده می‌شود. ازاین‌رو، بهره‌گیری از خدمات یک وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه امری ضروری است.
در این مقاله، ضمن بررسی مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه، تفاوت‌های آن‌ها را بیان کرده و به نقش وکیل متخصص در حل و فصل این دعاوی خواهیم پرداخت.
۱. تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه
۱.۱ سرقفلی چیست؟
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین اذعان داشته ،سرقفلی مبلغی است که مستأجر یک واحد تجاری در ابتدای قرارداد اجاره، به مالک پرداخت می‌کند تا حق اولویت در اجاره مجدد یا برخی امتیازات خاص را به دست آورد. این حق در قوانین مختلف ایران دچار تغییرات زیادی شده است و پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ جایگاه قانونی آن تغییر یافت.
ویژگی‌های اصلی سرقفلی:
پرداخت آن معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره صورت میگیرد.
یک حق مالی محسوب می‌شود و قابل انتقال به غیر است.
طبق قانون ۱۳۷۶، در قراردادهای جدید، سرقفلی تنها با توافق طرفین ایجاد می‌شود.
۱.۲ حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت، به مرور زمان و بر اثر فعالیت مستأجر در یک محل تجاری شکل میگیرد. این حق برخلاف سرقفلی، حاصل شهرت، اعتبار و جذب مشتری در یک مکان خاص است.
ویژگی‌های حق کسب و پیشه:
بدون پرداخت مبلغ اولیه ایجاد می‌شود.
با گذر زمان و فعالیت مستأجر افزایش می‌یابد.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ از این حق حمایت می‌کند.
۲. تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه
در بسیاری از موارد، این دو مفهوم به اشتباه به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما تفاوت‌های مهمی میان آن‌ها وجود دارد:
ملاک مقایسه سرقفلی حق کسب و پیشه
نحوه ایجاد با پرداخت مبلغ به مالک در ابتدای قرارداد با فعالیت مستأجر در محل تجاری و جذب مشتری
قانون حاکم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
قابلیت انتقال قابل انتقال به غیر با رضایت مالک انتقال آن تابع شرایط خاص قانونی است
نحوه تعیین میزان بر اساس توافق طرفین یا عرف بازار بر اساس میزان سابقه فعالیت، جذب مشتری و شهرت تجاری
میزان تأثیر مالک بستگی به توافق مالک و مستأجر دارد بیشتر تابع عملکرد مستأجر است.
۳. نقش وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
۳.۱ لزوم استفاده از وکیل متخصص
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین بیان داشته دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از پیچیده‌ترین پرونده‌های حقوقی محسوب می‌شوند. یک وکیل متخصص در این حوزه می‌تواند با آگاهی از قوانین، رویه‌های قضایی و نظرات کارشناسی، از حقوق موکل خود دفاع کند.
۳.۲ خدمات وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین
یک وکیل متخصص می‌تواند در زمینه‌های زیر به موکلین خود کمک کند:
تنظیم و بررسی قراردادهای اجاره تجاری
اطمینان از ذکر شروط قانونی مربوط به سرقفلی
تنظیم قراردادهای بهینه برای حفظ حقوق مستأجر و مالک
مشاوره در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه
بررسی شرایط قانونی انتقال به غیر
تنظیم قراردادهای واگذاری سرقفلی
پیگیری دعاوی تخلیه و پرداخت حق کسب و پیشه
پیگیری حقوق مستأجر در برابر تخلیه غیرقانونی
دفاع از مالک در دعاوی مربوط به تخلیه قانونی
ارزیابی و تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه
استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری برای تعیین ارزش سرقفلی
طرح دعاوی یا دفاع در برابر دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه
درخواست مطالبه حق کسب و پیشه در زمان تخلیه
اعتراض به میزان تعیین‌شده توسط دادگاه
۴. نحوه تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه
۴.۱ معیارهای تعیین سرقفلی
میزان سرقفلی بر اساس عوامل مختلفی تعیین می‌شود، از جمله:
موقعیت مکانی واحد تجاری
نوع کسب‌وکار مستأجر
مدت زمان اجاره
میزان رونق کسب‌وکار در محل
۴.۲ نحوه محاسبه حق کسب و پیشه
برخلاف سرقفلی، حق کسب و پیشه توسط کارشناس دادگستری و براساس معیارهای زیر محاسبه می‌شود:
مدت زمان فعالیت مستأجر در مکان تجاری
میزان شهرت و جذب مشتری
تغییرات ایجادشده در محل کسب
۵. دعاوی رایج در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه
۵.۱ دعاوی مرتبط با سرقفلی
مطالبه مبلغ سرقفلی هنگام تخلیه
اختلاف بر سر میزان سرقفلی
تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی
۵.۲ دعاوی مرتبط با حق کسب و پیشه
مطالبه حق کسب و پیشه در زمان تخلیه
عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط مالک
تعیین و اعتراض به میزان حق کسب و پیشه
۶. نتیجه‌گیری
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین اشاره دارد که سرقفلی وحق کسب و پیشه دو مفهوم مهم در حقوق اجاره اماکن تجاری هستند که هرکدام قوانین خاص خود را دارند. بسیاری از دعاوی مربوط به این حوزه پیچیده و تخصصی بوده و نیازمند اطلاعات دقیق حقوقی هستند. به همین دلیل، بهره‌گیری از خدمات وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌تواند به جلوگیری از مشکلات قانونی و تضییع حقوق طرفین کمک کند. وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند با آگاهی از قوانین، تنظیم قراردادهای صحیح و پیگیری دعاوی، از حقوق موکل خود دفاع کند و روند دادرسی را تسهیل نماید.
در نهایت، هر دو طرف، چه مالک و چه مستأجر، بهتر است پیش از هر اقدامی با یک وکیل مشورت کنند تا از بروز اختلافات حقوقی پرهزینه جلوگیری شود.
دارند.
سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد پرداخت می‌کند و در صورت رضایت مالک، قابل انتقال است.
حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت مستأجر در طول زمان و جذب مشتریان شکل میگیرد و مشمول قوانین قبل از ۱۳۷۶ است.
با توجه به پیچیدگی‌های این موضوعات و اختلافات زیاد میان مالکین و مستأجران، مشورت با وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه اهمیت زیادی دارد. یک وکیل باتجربه می‌تواند از حقوق موکل خود دفاع کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
سرقفلی و حق کسب و پیشه: بررسی جامع حقوقی
مقدمه
در حقوق ایران، مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه از مهم‌ترین مسائل مربوط به اجاره اماکن تجاری محسوب می‌شوند. این دو مفهوم در قراردادهای اجاره محل‌های تجاری، حقوق و تعهدات خاصی را برای مالک و مستأجر ایجاد می‌کنند.
تفاوت‌های مهمی بین این دو وجود دارد که بسیاری از افراد آن‌ها را به اشتباه مترادف می‌دانند. در حالی که سرقفلی به مبلغی اطلاق می‌شود که مستأجر در آغاز اجاره به مالک پرداخت می‌کند، حق کسب و پیشه نتیجه‌ی فعالیت مستأجر در محل و جذب مشتری است.
در این مقاله، به بررسی کامل سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و نکات حقوقی مرتبط با آن را توضیح خواهیم داد.
۱. سرقفلی چیست؟
۱.۱ تعریف سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که مستأجر یک واحد تجاری در زمان انعقاد قرارداد اجاره به مالک پرداخت می‌کند. این مبلغ به عنوان نوعی حق تقدم در اجاره مجدد ملک در نظر گرفته می‌شود.
ویژگی‌های سرقفلی:
هنگام انعقاد قرارداد اجاره پرداخت می‌شود.
مستأجر برای تخلیه محل، می‌تواند تقاضای دریافت سرقفلی کند (در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد).
یک حق مالی است و در مواردی قابل انتقال به غیر می‌باشد.
۱.۲ سرقفلی در قوانین مختلف
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: در این قانون حق کسب و پیشه مطرح بود و سرقفلی به شکل امروزی وجود نداشت.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این قانون سرقفلی را به رسمیت شناخت و تصریح کرد که سرقفلی تنها در صورتی وجود دارد که در قرارداد ذکر شده باشد.
۱.۳ انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی از مستأجر به مستأجر دیگر نیاز به رضایت مالک دارد، مگر اینکه در قرارداد اجازه داده شده باشد.
۲. حق کسب و پیشه چیست؟
۲.۱ تعریف حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه به مرور زمان و بر اثر فعالیت مستأجر در یک مکان تجاری ایجاد می‌شود. این حق ناشی از اعتبار، مشتریان و رونق تجاری محل است و برخلاف سرقفلی، نیازی به پرداخت اولیه ندارد.
۲.۲ ویژگی‌های حق کسب و پیشه
به مرور زمان و با جذب مشتری ایجاد می‌شود.
مستأجر هنگام تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه را دارد (طبق قانون ۱۳۵۶).
این حق از طریق فعالیت مستأجر و افزایش شهرت تجاری تقویت می‌شود.
۲.۳ نحوه محاسبه حق کسب و پیشه
مدت زمان فعالیت مستأجر در مکان تجاری
میزان جذب مشتری و رونق کسب‌وکار
میزان تبلیغات و سرمایه‌گذاری مستأجر در ملک
۳. تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه
ملاک مقایسه سرقفلی حق کسب و پیشه
نحوه ایجاد با پرداخت مبلغ به مالک با فعالیت مستأجر و جذب مشتری
قانون حاکم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
قابلیت انتقال قابل انتقال با رضایت مالک تابع شرایط خاص قانونی
نحوه تعیین میزان بر اساس توافق و عرف بازار بر اساس سابقه فعالیت و شهرت تجاری
وضعیت در قراردادهای جدید در قراردادهای جدید معتبر است در قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ از بین رفته است
۴. دعاوی حقوقی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
۴.۱ دعاوی سرقفلی
مطالبه سرقفلی هنگام تخلیه: مستأجر می‌تواند تقاضای دریافت مبلغ سرقفلی کند، مشروط بر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.
اختلاف بر سر میزان سرقفلی: در برخی موارد، مالک و مستأجر بر سر مبلغ سرقفلی اختلاف دارند که دادگاه تعیین‌کننده نهایی خواهد بود.
انتقال غیرقانونی سرقفلی: در صورتی که مستأجر بدون رضایت مالک، سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند اقدام قانونی کند.
۴.۲ دعاوی حق کسب و پیشه
مطالبه حق کسب و پیشه در زمان تخلیه: مستأجرانی که قراردادشان تحت شمول قانون ۱۳۵۶ است، می‌توانند هنگام تخلیه، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کنند.
عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط مالک: در صورتی که مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه کند، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
اعتراض به میزان تعیین‌شده حق کسب و پیشه: کارشناس رسمی دادگستری معمولاً میزان این حق را تعیین می‌کند، اما در صورت اعتراض، موضوع در دادگاه بررسی می‌شود.
۵. نقش وکیل در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
۵.۱ چرا باید از وکیل متخصص استفاده کرد؟
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه پیچیدگی‌های حقوقی زیادی دارند. یک وکیل متخصص می‌تواند در موارد زیر کمک کند:
بررسی و تنظیم قرارداد اجاره تجاری
پیگیری دعاوی تخلیه و مطالبه سرقفلی
دفاع از مستأجر در برابر تخلیه غیرقانونی
تعیین و ارزیابی مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه
۵.۲ خدمات وکیل در این دعاوی
مشاوره در تنظیم قرارداد اجاره تجاری
پیگیری و دفاع در برابر دعاوی تخلیه
طرح شکایت برای مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه
ارزیابی حقوق مستأجر و مالک بر اساس قانون
وکیل سرقفلی که زیر مجموعه گروه وکلای آنی وکیل سید سجاد میرکاظمی است این نوشتاررا تنظیم نموده است.خانم نام:فاطمه نام خانوادگی :نصیری عضو مرکزوکلای استان مازندران وکارشناسی ارشد حقوق خصوصی ،پذیرفته شده دکترای حقوق خصوصی در ادامه به تبیین حق سرقفلی میپردازد.
تبیین حق سرقفلی
وکیل سرقفلی اذعان داشته که حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
وکیل سرقفلی در ادامه اذعان دارد که سرقفلی (مخصوص اماکن تجاری) که در قانون قدیمیِ روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب‌وکارتان جمع کرده‌اید به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و دوباره همه چیز از اول…
پس قانون‌گذار به این فکر افتاد که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند وکیل سرقفلی در ادامه آورده که مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد. مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی انجام شده است. این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.
تغییرات در ملک سرقفلی
وکیل سرقفلی اذعان داشته به طور کلی اگر بخواهیم به موضوع بازسازی مغازه سرقفلی بپردازیم، باید بگوییم که تغییرات در ملک سرقفلی به دست مستاجر باید به طور جزئی انجام بشود و به گونه‌ای نباشد که ساختار آن مغازه به طور کامل تغییر پیدا کند.
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی باید به گونه‌ای باشد که باعث ایجاد تغییر اساسی در اصل بنا نشود.
برای مثال، مستاجر هنگام بازسازی مغازه سرقفلی و ایجاد تغییرات فیزیکی اجازه ندارد بالکنی در ساختمان ایجاد کند و یا دیوارکشی انجام بدهد. زیرا این‌ها همگی باعث تغییر و تعدی و تفریط اصل بنا می‌شود.
بازسازی مغازه سرقفلی
وکیل سرقفلی تعمیرات کلی و بازسازی مغازه سرقفلی مرتبط با اصل بنا است و یا تاسیسات عمده مانند دستگاه‌ها یحرارت مرکزی، آسانسور، تهویه و … وظیفه موجر می‌باشد.
از این طرف، تعمیرات جزئی مانند تزئینات و مواردی که باعث استفاده بهتر از آن ملک می‌شود، بر عهده مستاجر است
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی
انجام تغییر و تعمیراتی که برای سود و بهره بردن مستاجر نیاز است، وظیفه مالک می‌باشد. در صورت انجام نشدن این کار توسط مالک، دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی صورت میگیرد و مستاجر اجازه دارد به دادگاه مراجعه کند
نصب تابلو در مغازه سرقفلی
وکیل سرقفلی بیان داشته چنانچه نصب تابلو در مغازه سرقفلی باعث تغییر اساسی در ساختمان نشود و یا تغییری در ساختار مغازه سرقفلی ایجاد نکند، تعدی و تفریط در بنا به حساب نمی‌آید.
برای مثال، اگر یک مستاجر تصمیم بگیرد به جای نصب تابلوی 2 متری، یک تابلوی 8 متری را نصب کند، دست به تغییرات اساسی زده است. در این صورت، مالک این اجازه را دارد که درخواست تخلیه را از دادگاه بگیرد و به دلیل تخلفی که صورت گرفته است، حق و کسب پیشه را نیز نپردازد.
توقیف سرقفلی مغازه بدون اذن موجر در ملک مشاع یا غیر مشاع
پرسش
آیا توقیف سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعاً یا غیرمشاع امکان دارد؟
وکیل سرقفلی پاسخ داده که نظر به اینکه سرقفلی حقی مالی است، هر چند قطعی و مستقر نیست و ممکن است در اثنای توقیف حقوق مستأجر به نحوی از انجا ساقط شود؛ لیکن توقیف آن بلامانع است.
در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نیست؛ چرا که شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد. لذا اگر مستأجر تخلفی را در قانون موجر و مستأجر سال 1356 مرتکب شود، دیگر سرقفلی باقی نمی‌ماند تا قابل توقیف باشد؛ یعنی به عبارت دیگر معتقدند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده است. ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است می‌شود توقیف کرد؛ چون حق، ایجاد شده است و اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قوی‌تر و نظر اکثریت است. بین حق کسب و پیشهو سرقفلی تفاوت است؛ لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازه‌ای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستأجر سال 1356 ندارد؛ چون اگر مستأجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد؛ بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده می‌شود و گاهی تقلیل زائل می‌شود.
درباره امکان توقیف سرقفلی املاک مشاعی نیز باید گفت که حق سرقفلی ملک تجاری مشاعی تنها به میزان سهمی که محکوم علیه دارد، قابل توقیف است نه بیشتر از آن.
۶. نتیجه‌گیری
سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم مهم در حقوق اجاره اماکن تجاری هستند که تفاوت‌های مهمی از نظر قانونی دارند.
سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد پرداخت می‌کند و در صورت رضایت مالک، قابل انتقال است.
حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت مستأجر در طول زمان و جذب مشتریان شکل میگیرد و مشمول قوانین قبل از ۱۳۷۶ است.
با توجه به پیچیدگی‌های این موضوعات و اختلافات زیاد میان مالکین و مستأجران، مشورت با وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه اهمیت زیادی دارد. یک وکیل باتجربه می‌تواند از حقوق موکل خود دفاع کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
تهیه و تنظیم :
1-سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و عضوکانون وکلای دادگستری مرکز و داور حرفه ای قوه قضاییه کارشناس ارشد جزا و جرم شناسی پذیرفته شده دکتری جزا
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه؛
نقش، وظایف و نکات کلیدی مقدمه در دنیای حقوقی امروز، موضوعات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از جمله مباحث بسیار حساس و پرچالش در دعاوی ملکی و تجاری محسوب می‌شود. این دو حق، به‌رغم شباهت ظاهری، ماهیت حقوقی متفاوتی دارند و آشنایی دقیق با آن‌ها می‌تواند از بروز دعاوی پیچیده جلوگیری کند. در این میان، نقش وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه نقشی کلیدی است؛ چرا که از تنظیم قرارداد تا طرح دعوا و دفاع در دادگاه، تخصص وکیل می‌تواند سرنوشت پرونده را تعیین کند.
⸻ سرقفلی چیست؟
سرقفلی در واقع حقی است که موجر (مالک ملک تجاری) در زمان اجاره ملک، بابت واگذاری محل کسب و رونق آن، از مستأجر دریافت می‌کند. این مبلغ می‌تواند بر اساس شهرت مکان تجاری، عبور و مرور، سابقه‌ی کسب و … تعیین شود.
ویژگی‌های کلیدی سرقفلی:
• وابسته به قرارداد اجاره است.
• بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ رسمیت دارد.
• با پرداخت وجه مشخص از سوی مستأجر ایجاد می‌شود.
• قابل انتقال به غیر است در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد.
⸻ حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که مستأجر با فعالیت مستمر و قانونی در یک مکان تجاری و ایجاد شهرت و جذب مشتری، به‌تدریج به‌دست می‌آورد. برخلاف سرقفلی، این حق ممکن است بدون پرداخت وجه اولیه ایجاد شود و بیشتر مبتنی بر عملکرد و سابقه مستأجر است.
ویژگی‌های حق کسب و پیشه:
• به‌مرور زمان و با فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود. • مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. • در صورت تخلیه اجباری توسط موجر، مستأجر حق مطالبه حق کسب و پیشه را دارد. • میزان آن توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
⸻ تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
مورد مقایسه سرقفلی حق کسب و پیشه مبنای ایجاد قرارداد اجاره استمرار فعالیت تجاری قوانین حاکم قانون ۱۳۷۶ قانون ۱۳۵۶ نحوه محاسبه توافقی یا کارشناسی صرفاً کارشناسی امکان انتقال به غیر تابع قرارداد تابع شرایط خاص الزامی به پرداخت اولیه بله خیر
⸻ نقش وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه
در دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجود وکیل متخصص و با تجربه می‌تواند کلید موفقیت پرونده باشد. وکیل با دانش تخصصی در زمینه‌ی قوانین، رویه قضایی و مهارت در دفاع حقوقی، می‌تواند از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند.
مهم‌ترین وظایف وکیل سرقفلی و کسب و پیشه
عبارتند از:
1. بررسی دقیق قرارداد اجاره: تشخیص مشمول قانون بودن قرارداد.
2. تشخیص نوع دعوا: آیا دعوا مربوط به سرقفلی است یا حق کسب و پیشه؟
3. تنظیم دادخواست صحیح: انتخاب عنوان دعوا، خواسته‌ها و مستندات دقیق.
4.دفاع مؤثر در دادگاه: ارائه دلایل، استناد به سوابق، استفاده از نظریه‌های کارشناسی.
5.مذاکره برای صلح و سازش: در بسیاری از موارد، راه‌حل‌های توافقی نتیجه‌بهتر و سریع‌تری دارد.
6. طرح دعوای تخلیه یا الزام به پرداخت حق کسب و پیشه: برای مالک یا مستأجر.
7. اعتراض به نظریه کارشناسی: در صورت نامناسب بودن مبلغ تعیین‌شده.
⸻ دعاوی رایج در حوزه سرقفلی و حق کسب و پیشه
در ادامه به مهم‌ترین دعاوی قابل طرح در این زمینه اشاره می‌شود:
۱. دعوای مطالبه سرقفلی زمانی که مالک بدون پرداخت حق سرقفلی اقدام به تخلیه ملک یا انتقال آن به غیر می‌کند.
۲. دعوای مطالبه حق کسب و پیشه در صورت درخواست مالک برای تخلیه، مستأجر می‌تواند حق کسب و پیشه مطالبه کند.
۳. دعوای تخلیه به علت تغییر شغل اگر مستأجر بدون اجازه مالک، شغل خود را تغییر دهد، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند.
۴. دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها وکیل باید بتواند در اثبات پرداخت یا عدم پرداخت اجاره دفاع مؤثری ارائه دهد. ۵. دعوای انتقال به غیر بدون اجازه اگر مستأجر ملک را به غیر منتقل کند، مالک می‌تواند دعوای تخلیه مطرح کند.
⸻ نکات مهم در انتخاب وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه
1. تخصص در دعاوی املاک تجاری: صرفاً تجربه در دعاوی ملکی کفایت نمی‌کند؛ وکیل باید به قوانین خاص سرقفلی و کسب و پیشه تسلط داشته باشد.
2. تسلط به قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶: تشخیص اینکه دعوا تابع کدام قانون است، بسیار کلیدی است.
3. آشنایی با رویه محاکم:
گاهی نتیجه‌ی پرونده بسته به نظر قاضی و رویه شعبه متفاوت خواهد بود.
4. توانایی در مذاکره و مصالحه: دعاوی ملکی گاهی با توافق طرفین سریع‌تر حل می‌شود.
⸻ نکات حقوقی وکلایی که در این حوزه باید بدانند • در قراردادهای اجاره، نحوه پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی باید صراحتاً قید شود.
• اگر قرارداد پس از سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد، معمولاً حق کسب و پیشه ایجاد نمی‌شود.
• پرداخت حق کسب و پیشه تنها در صورت تخلیه اجباری و قانونی مستأجر ممکن است.
• میزان حق کسب و پیشه به عواملی نظیر مدت فعالیت، مکان تجاری، درآمد و شهرت محل بستگی دارد. • برای مطالبه سرقفلی، ارائه سند پرداخت یا توافق شفاهی قابل اثبات ضروری است. ⸻ نمونه عملی: پرونده مطالبه سرقفلی در یک پرونده واقعی، مستأجر که از سال ۱۳۷۰ در یک مغازه تجاری مشغول به فعالیت بوده، پس از دریافت اخطار تخلیه از مالک، با وکیل متخصص تماس گرفت. وکیل با بررسی اسناد، اثبات کرد که مستأجر حق کسب و پیشه دارد و بدون پرداخت حق مربوطه امکان تخلیه وجود ندارد.
در نهایت دادگاه با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ ۷۵۰ میلیون تومان به عنوان حق کسب و پیشه تعیین و حکم به پرداخت آن از سوی مالک صادر شد.
⸻ مزایای داشتن وکیل در این دعاوی
• جلوگیری از تضییع حقوق قانونی
• کاهش احتمال اشتباه در طرح دعوا • افزایش احتمال پیروزی در پرونده
• سرعت در رسیدگی به دعاوی
• امکان بهره‌مندی از توافقات خارج از دادگاه
⸻ نتیجه‌گیری
در دنیای پیچیده حقوق املاک تجاری، داشتن یک وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه نه تنها می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند، بلکه در زمان وقوع اختلاف نیز بهترین راه‌حل را ارائه می‌دهد. این حوزه به دلیل حساسیت بالا و قوانین خاص، نیازمند تخصص، دقت و تجربه حقوقی است. اگر شما درگیر دعوایی در این زمینه هستید، پیشنهاد می‌شود پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.
وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه ورامین-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص ملکی و سرقفلی و حق کسب و پیشه
