یکی از مباحث کاربردی در حقوق موضوع اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم است.

گروه وکلا و داوری آنی وکیل   تیمی متشکل از وکلا و حقوقدانان صاحب صلاحیت و مجرب در حوزه حقوق خصوصی و مسلط به قوانین موجر و مستاجر  می باشد که جهت ارائه خدمات حقوقی  در راستای رفع نیازهای قضایی تمامی اقشار جامعه با در نظر گرفتن تمامی جوانب  فردی و قضایی سعی در برقراری ارتباط بین موکلین محترم با اقسام مختلف وکلا را دارد.   مدیریت سازمان یافته خدمات حقوقی آنی وکیل، از تجارب موفق گروه وکلا و موسسات  پیشرفته الگو برداری شده است.

گروه وکلای آنی وکیل با حل و فصل کردن بیش از هزاران پرونده مختلف در حوزه های مختلف حقوقی و کیفری و نظامی متعهد به وسیله در جهت احقاق حقوق موکلین و ارباب رجوع محترم نیز است.تنظیم این نوع قراداد ظرفات و حساسیت خاصی میطلبد.

زماین که قرارداد اجاره نامه بین مالک خانه و مستاجر نوشته می شود تا مدیت که در قرار داد اجاره شده است ملک به طور کامل در اختیار مستاجر قرار می گیرد اما در برخی از موارد و به دلایلی مستاجر تصمیم می گیرد بریا بار دیگر ملک رابه شخص دیگری اجاره دهد. در این مقاله قرار است این مضووع را بررسی کنیم که آیا مستلاجر این حق و اجازه را دارد که بدون رضایت و در نظر گرفتن نظر صاحب ملک، خانه را به شخص دیگری اجاره داد و یا خیر؟پس برای اطلاعات بیشتر در این مورد تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

آیا اجاره اماکن تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر است؟

وکیل متخصص اذعان دارد بعضی زمان ها  برای برخی از اشخاص این سئوال پیش می آید که آیا می توان ملک استیجاری را به شخص دیگری مجددا اجاره داد؟ به عبارتی شخصی که خود به عنوان مستاجر منزلی را برای مثال  اجاره کرده است مجددا آن خانه را اجاره دهد؟ برای تبیین  این موضوع سرفصلی  به نام ارکان اجاره میپردازیم:

ارکان اجاره

در زمان انعقاد قرارداد اجاره نامه واحد یا ملک یا و… 5 مورد وجود دارد که از اهمیت بالایی برخوردار است:

• الف. شخص مستأجر (یا اجاره‌کننده ملک )
• ب. شخص موجر (یا مالک یا اجاره‌دهنده ملک )
• ج. مورد اجاره (آنچه  قرار است که اجاره داده شده‌ است)
• د. اجاره‌بها (که به عنوان مبلغی در نظر گرفته می شود که مستأجر باید برای استفاده از ملک به مالک پرداخت کند)
• ه.مدت زمان اجاره (در ایت قسمت زمان آغاز و پایان قرارداد اجاره مشخص می شود)

هر ملکی که اجاره می شود باید مطابق به قانون این ۵ رکن را داشته باشد که در توافق کتبی یا قرارداد  به طور کامل ذکر می شود اما در خصوص اجاره ملک توسط مستاجر به شخص دیگری باید گفت که :

مطابق با ماده‌ ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند آنچه را که اجاره کرده‌ است، به فرد دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد این اختیار از او سلب شده باشد و به صراحت بیان شده باشد که انجام این کار غیر ممکن است. به عبارت بهتر، قانون مدنی این حق را به مستأجر داده ‌است که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، اما موجر و مستاجر می‌توانند در قرارداد توافق کنند و به صراحت ذکر کنند مستأجر نمی‌تواند ملک استیجاری را به فرد دیگری اجاره دهد.پس اگر مالک و مستأجر این مورد را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما حالت دیگری وجود دارد که در قراردادی که بین دو طرف نوشته شده است این حق از مستاجر سلب شده است ولی او ملک را دوباره به شخص دیگری اجاره می دهد.

ضمانت اجرای تخلف مستاجر اول در اجاره ملک به شخص دیگر؟

اگر مستأجری برخلاف قول و قراری که با شخص مالک داشته است و در قرارداد نیز ذکر شده است، مالک را به شخص دیگری اجاره دهد. در این حالت به دلیل این که مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل کرده ‌است، بایستی مطابق با قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر عمل شود.که در ابتدا مالک باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجاره‌ دوم را فسخ کند. اگر مستأجر این کار را نکرد و به گوشزد های مالک توجهی نکرد در این مرحله شخص مالک می‌تواند قرارداد با مستاجر فسخ کند و با مراجعه به دادگاه در خواست تخلیه ملک را داشته باشد.اما اگر این کار صورت گیرد مستاجر دوم که احتمالا از موضوع اطلاعی  نداشته است دچار ضرر و زیان می شود که برای جبران خسارت و دریافت ضررهای ناشی باید به مستاجر اول مراجعه کند و حقوق خود را از او دریافت کند.(قرادادهای مشمول قانون موجر و مستاجر76)

شماره دادنامه قطعی :
9509970220100432
تاریخ دادنامه قطعی :
1395/04/13

رأی دادگاه بدوی

شماره پرونده : 9409980229200041 شماره دادنامه : 9409970229200447 تاریخ : 1394/05/21
رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقای ن. ز. س. با وکالت آقای ف. ش.ل.ب. بطرفیت آقایان و.الف. الف.پ. ، ر. ج. و ع. ص.ج. بخواسته تایید فسخ قرارداد اجاره شماره 65274 مورخ 1348/6/16 دفترخانه 93 تهران و تخلیه مغازه دو دهنه موضوع اجاره نامه مذکور به لحاظ انتقال به غیر بدون اذن مالک بشرح متن دادخواست تقدیمی و بااین توضیح که وکیل خواهان اظهار نموده بموجب اجاره نامه فوق الذکر یک باب مغازه دو دهنه به خواندگان ردیفهای اول و دوم به اجاره واگذار شده و علیرغم سلب حق انتقال به غیر عین مستاجر به خوانده سوم انتقال داده شده ،لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارد نظر به محتویات پرونده اولاً: با توجه به اینکه فسخ اجاره نامه مربوط به زمانی است که مدت اجاره باقی بوده باشد و در مانحن فیه مدت اجاره منقضی شده و بنابراین و با وصف انقضا مدت دعوی فسخ قابلیت استماع را ندارد ،لذا دادگاه با استناد به ماده2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی را صادر و اعلام می نماید ثانیاً: نظر به اینکه حسب توضیحات وکیل خواهان تخلف ادعایی حدود شش سال قبل از مالکیت خواهان و در زمان مالکیت مالک قبل صورت گرفته و خواهان ملک را در تاریخ 1389/6/25 با وضع موجود خریداری کرده و بنابراین تخلف ادعایی با فرض صحت حقی برای مالک قبل و قائم به شخص ایشان بوده و قابلیت انتقال به مالک جدید را ندارد و از طرفی عدم اقدام از سوی مالک قبلی نیز دلالت بر رضایت ضمنی ایشان رادارد ،لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد ندانسته و به استناد ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی را صادر و اعلام می نماید رأی صادره حضوری محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه32 دادگاه عمومی حقوقی تهران -محمد عبدالهی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

شماره پرونده : 9409980229200041 شماره دادنامه : 9509970220100432 تاریخ : 1395/04/13
رای دادگاه
تجدیدنظرخواهی آقای ن. ز.س. با وکالت آقای ف. ش. بطرفیت آقایان ر. ج.، و.الف. الف. و ع. ص.ج. نسبت به دادنامه شماره 94000447 مورخ 1394/5/21 صادره از شعبه 32 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن قرار رد وحکم به بطلان دعوی تجدیدنظرخواه بخواسته تائید فسخ قرارداد اجاره شماره 65274 مورخ 1348/6/16 دفترخانه 93 تهران و تخلیه دو دهنه مغازه به لحاظ انتقال به غیر بدون اذن مالک صادرگردیده ، آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که متضمن صدور قرار رد دعوا می باشد وارد و موجه است زیرا که به دلالت ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 دادگاه مکلف به صدور حکم بوده و صدور قرار رد با توجه به تصریح قانونی صحیح نبوده و دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره ، دستور تخلیه مورد اجاره را باید صادر نماید لذا با التفات بر اینکه رسیدگی دادگاه بدوی ماهیتی نیست و قرار معترض عنه بر خلاف قوانین موضوعه اصدار گردیده ، بنابراین با پذیرش تجدیدنظرخواهی مستنداً به ماده 353 از قانون آیین دادرسی در امورمدنی این قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده می گردد رای صادره قطعی است.
شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار
​سید محمد فاضل حسینی – داودصادقی

نتیجه گیری:

در این نوشتار سعی کردیم اطلاعات صحیح و مفیدی در خصوص اجاره دادن ملک توسط مستاجر به شخص دیگر را در اختیارتان قرار دهیم و همانطور که دیدید با دو حالت روبه رو هستیم.اگر در خصوص این مورد با مستاجر خود درگیر شدیده اید بهتر است همه چی را به طور قانونی پیگیری کنید. امیدواریم که این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد.