مشاوره تخصصی با وکیل متخصص تأیید فسخ قرارداد پیشفروش به علت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در تهران
مشاوره تخصصی با وکیل متخصص تأیید فسخ قرارداد پیشفروش به علت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در تهران
در معاملات پیشفروش آپارتمان، خریدار موظف است اقساط بهای معامله را مطابق مفاد قرارداد در موعدهای تعیینشده پرداخت نماید. چنانچه خریدار از انجام این تعهد امتناع کند، فروشنده میتواند تحت شرایط مقرر قانونی، قرارداد پیشفروش را فسخ و حقوق خود را استیفاء نماید. با توجه به پیچیدگی این دعاوی، مشاوره با وکیل متخصص در فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط اهمیت ویژهای دارد.
مشاوره فوری با وکیل متخصص دعاوی پیشفروش
سید سجاد میرکاظمی – وکیل پایه یک دادگستری، کارشناس ارشد جزا و جرمشناسی، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
آدرس دفتر: تهران، ضلع شمالی میدان رسالت، خیابان نیرو دریایی، خیابان شهدای گل شرقی، روبروی مسجد معراج، پلاک 43، طبقه 2، واحد 4
تماس مستقیم: 09122274983 | ☎️ دفتر: 77208485
وبسایت رسمی: www.anivakil.com
مبنای قانونی فسخ قرارداد پیشفروش به علت عدم پرداخت اقساط
مطابق ماده 10 قانون مدنی، طرفین میتوانند ضمن قرارداد پیشفروش، شرایط فسخ را بهصورت توافقی تعیین کنند. در اغلب قراردادهای پیشفروش، شرطی مقرر میگردد که در صورت عدم پرداخت اقساط بها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ خواهد داشت. بر اساس ماده 226 قانون مدنی، متعهدی که از انجام تعهد خودداری کند، در صورت وجود شرط فسخ یا اثبات تخلف، مسئول جبران خسارت بوده و طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ کند.
تفاوت عدم پرداخت اقساط با تأخیر در پرداخت
در صورتی که خریدار اقساط را با تأخیر پرداخت کند ولی پرداخت انجام شود، حق فسخ برای فروشنده فقط در صورت تصریح در قرارداد یا ورود ضرر قابل توجه ایجاد میشود. اما اگر خریدار اساساً از پرداخت چند قسط متوالی امتناع کند، تخلف اساسی محسوب و زمینه فسخ قانونی فراهم میگردد.
نقش وکیل متخصص در اثبات و تأیید فسخ
اثبات تخلف خریدار از پرداخت اقساط نیازمند ارائه مستندات مالی، اظهارنامه، و رعایت تشریفات قانونی اعلام فسخ است. وکیل متخصص با تنظیم صحیح دادخواست «تأیید فسخ قرارداد پیشفروش» و ارائه مستندات مربوط، میتواند منافع فروشنده را حفظ کرده و از بروز خسارات بیشتر جلوگیری نماید.
مراحل اقدام قانونی توسط وکیل:
- بررسی دقیق مفاد قرارداد و شرایط فسخ
- ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار جهت اعلام تخلف و مطالبه اقساط معوق
- تنظیم دادخواست تأیید فسخ قرارداد پیشفروش
- درخواست دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک
- مطالبه خسارات ناشی از تخلف و تأخیر در پرداخت
نمونه رویه قضایی مرتبط
در رأی صادره از شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره ۹۸۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۲۳۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۲۵، دادگاه اعلام کرده است: «در صورت درج شرط صریح در قرارداد مبنی بر فسخ در صورت عدم پرداخت اقساط، تخلف خریدار موجب تحقق شرط و اعتبار فسخ از سوی فروشنده خواهد بود.» این رأی نشاندهنده رویکرد رویه قضایی در حمایت از شروط قراردادی صریح است.
اهمیت درج شروط صریح در قرارداد پیشفروش
در بسیاری از دعاوی، بهعلت عدم درج دقیق شرط فسخ، فروشنده از حق خود محروم میشود. بنابراین، تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص پیشفروش که با ضوابط قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آییننامه اجرایی آن آشناست، از بروز اختلافات آتی جلوگیری میکند.
نقش قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، پرداخت اقساط باید بر اساس پیشرفت فیزیکی ساختمان و مطابق توافق طرفین انجام گیرد. تخلف از این بند میتواند موجب فسخ یا مطالبه خسارت گردد. همچنین ماده ۶ همین قانون مقرر میدارد که پیشفروشنده میتواند در صورت تخلف خریدار از پرداخت، با رعایت مفاد قرارداد و ارسال اخطار کتبی، اقدام به فسخ نماید.
آثار فسخ قرارداد پیشفروش
در صورت تأیید فسخ، کلیه تعهدات طرفین ساقط و وجوه پرداختی خریدار پس از کسر خسارات قانونی باید مسترد گردد. چنانچه ملک هنوز به مرحله صدور سند نرسیده باشد، وکیل فروشنده میتواند با استناد به حکم قطعی، از هرگونه ادعا و نقل و انتقال خریدار جلوگیری کند.
خدمات آنی وکیل در پروندههای فسخ پیشفروش
مؤسسه آنی وکیل با مدیریت سید سجاد میرکاظمی در دعاوی مربوط به پیشفروش ساختمان، الزام به تنظیم سند، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت تأخیر و دعاوی بین سازنده و خریدار فعالیت دارد. تجربه عملی در رسیدگی به پروندههای مشابه، تسلط بر قوانین پیشفروش و رویه دادگاههای تهران، موجب شده این مجموعه یکی از مراجع تخصصی در دعاوی ملکی باشد.
برای رزرو وقت مشاوره حقوقی و تنظیم قرارداد
تماس: 09122274983 | ☎️ 77208485
آدرس: تهران، ضلع شمالی میدان رسالت، خیابان نیرو دریایی، خیابان شهدای گل شرقی، روبروی مسجد معراج، پلاک 43، طبقه دوم، واحد 4
سایت رسمی: www.anivakil.com
جمعبندی و توصیه حقوقی
فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط بها، از جمله مواردی است که مستلزم تفسیر دقیق مفاد قرارداد، تشخیص قصد طرفین و استناد مستمر به مواد قانونی است. بنابراین توصیه میشود پیش از هر اقدام، از مشاوره تخصصی وکیل متخصص پیشفروش بهرهمند شوید تا از بروز خسارات مالی و حقوقی جلوگیری گردد.
مشاوره تخصصی با وکیل متخصص برای تأیید فسخ قرارداد پیشفروش به علت عدم پرداخت اقساط بها در تهران
مقدمه: اهمیت مشاوره تخصصی با وکیل متخصص در فسخ قراردادهای پیشفروش
در سالهای اخیر، با توجه به رشد بازار مسکن و افزایش ساختوساز در تهران، قراردادهای پیشفروش ساختمان به یکی از رایجترین روشهای معاملات ملکی تبدیل شدهاند. با این حال، متأسفانه موارد متعددی از عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریداران مشاهده میشود که منجر به بروز اختلافات حقوقی پیچیده میگردد.
نکته کلیدی:
طبق آمار رسمی قوه قضائیه، بیش از ۴۰ درصد از پروندههای حقوقی مرتبط با قراردادهای پیشفروش در تهران، مربوط به موارد عدم پرداخت اقساط است. این آمار نشاندهنده ضرورت حضور وکیل متخصص در انعقاد و اجرای این قراردادها است.
فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط، فرآیندی حقوقی است که نیاز به رعایت دقیق تشریفات قانونی دارد. کوچکترین اشتباه در این فرآیند میتواند منجر به ابطال فسخ و تحمیل خسارات سنگین به طرفین شود. در این مقاله جامع، به بررسی ابعاد مختلف تأیید فسخ قرارداد پیشفروش به علت عدم پرداخت اقساط در تهران میپردازیم و اهمیت مشاوره تخصصی با وکیل متخصص را در این زمینه تحلیل میکنیم.
مبانی حقوقی قرارداد پیشفروش ساختمان و تعهدات مالی خریدار
قرارداد پیشفروش ساختمان، توافقی است مبتنی بر اصل حاکمیت اراده که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، برای طرفین لازم الاجرا است. در این قرارداد، خریدار متعهد میشود مبلغ معینی را به صورت اقساطی پرداخت کند و سازنده متعهد میشود در موعد مقرر، واحد ساختمانی را با مشخصات معین تحویل دهد.
تعهدات اصلی خریدار در قرارداد پیشفروش
- پرداخت به موقع اقساط: خریدار موظف است طبق برنامه زمانی مشخص شده در قرارداد، اقساط را پرداخت کند.
- رعایت مهلتهای مقرر: عدم پرداخت در مهلتهای تعیین شده، نقض تعهد محسوب میشود.
- پرداخت جریمه تأخیر: در صورت تأخیر در پرداخت، خریدار ملزم به پرداخت جریمه مقرر در قرارداد است.
- همکاری در انجام تشریفات قانونی: خریدار باید در انجام تشریفات لازم برای ثبت قرارداد همکاری کند.
انواع تخلفات مالی خریداران
تخلفات مالی خریداران در قراردادهای پیشفروش میتواند به اشکال مختلفی رخ دهد:
| نوع تخلف | تعریف | پیامدهای حقوقی |
|---|---|---|
| تأخیر در پرداخت اقساط | پرداخت بعد از موعد مقرر با فاصله زمانی کم | پرداخت جریمه تأخیر و تادیه دین |
| عدم پرداخت یک یا چند قسط | عدم پرداخت کامل یک یا چند قسط در موعد مقرر | ارسال اخطاریه و درخواست پرداخت با جریمه |
| امتناع کامل از پرداخت | قطع کامل پرداخت اقساط توسط خریدار | حق فسخ برای سازنده و پیگیری قضایی |
با توجه به پیچیدگیهای اثبات تخلف مالی و اجرای صحیح حق فسخ، مشاوره با وکیل متخصص قبل از اقدام به فسخ قرارداد، میتواند از بروز بسیاری از مشکلات آینده جلوگیری کند.
شرایط و تشریفات فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط
فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط، تنها در صورت وجود شرایط مشخصی امکانپذیر است و باید تشریفات قانونی دقیقی رعایت شود.
شرایط اعمال حق فسخ توسط سازنده
مطابق ماده ۳۹۶ قانون مدنی، هرگاه متعهدله از انجام تعهد خود امتناع ورزد، متعهد میتواند قرارداد را فسخ کند. در قراردادهای پیشفروش، پرداخت اقساط تعهد اصلی خریدار است.
شرایط لازم برای فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اقساط:
- وجود قرارداد معتبر و لازم الاجرا
- تخلف واضح و محرز خریدار از پرداخت اقساط
- انقضای مهلت مقرر برای پرداخت
- ارسال اخطار رسمی و دادن فرصت مناسب برای جبران
- عدم اقدام خریدار برای جبران تخلف در مهلت مقرر
تشریفات قانونی فسخ قرارداد
فسخ قرارداد باید با رعایت تشریفات زیر انجام شود:
1 ارسال اخطاریه رسمی
اولین گام، ارسال اخطاریه رسمی به خریدار است که در آن:
- مشخصات کامل طرفین ذکر شود
- شرح دقیق تعهدات نقض شده ارائه گردد
- مبلغ معوقه و مدت زمان تأخیر قید شود
- مهلت مناسب برای جبران تخلف تعیین شود
- اعلام صریح قصد فسخ در صورت عدم جبران
2 انتظار برای پاسخ خریدار
پس از ارسال اخطاریه، باید مدت معقولی (معمولاً ۱۵ تا ۳۰ روز) به خریدار فرصت داده شود تا نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند.
3 ارسال اعلامیه فسخ
در صورت عدم پاسخ یا امتناع خریدار از پرداخت، اعلامیه فسخ رسمی ارسال میشود که باید شامل موارد زیر باشد:
- اشاره به اخطاریه قبلی و عدم پاسخ خریدار
- اعلام صریح فسخ قرارداد
- درخواست تخلیه واحد (در صورت تحویل موقت)
- تعیین مهلت برای انجام تشریفات پس از فسخ
هشدار حقوقی:
فسخ یکطرفه قرارداد بدون رعایت تشریفات قانونی، فاقد اعتبار حقوقی است و میتواند منجر to طرح دعوای ابطال فسخ توسط خریدار شود. حضور وکیل متخصص در این مرحله ضروری است.
پیامدهای حقوقی فسخ قرارداد پیشفروش
فسخ قرارداد پیشفروش به دلیل عدم پرداخت اقساط، پیامدهای حقوقی متعددی برای طرفین دارد که باید به دستی مورد توجه قرار گیرد.
پیامدهای فسخ برای خریدار
- از دست دادن حق مالکیت نسبت به واحد پیشفروش شده
- از دست دادن اقساط پرداختی (بسته به شرط جزایی قرارداد)
- تعهد به پرداخت خسارات تأخیر تأدیه (در صورت پیشبینی در قرارداد)
- تعهد به جبران خسارات وارده به سازنده
- امکان ثبت سوابق منفی در پرونده اعتباری
پیامدهای فسخ برای سازنده
- بازپسگیری مالکیت واحد پیشفروش شده
- حق فروش واحد به شخص ثالث
- حق مطالبه خسارات ناشی از فسخ قرارداد
- تعهد به بازگرداندن مازاد دریافتها (در صورت وجود)
- ضرورت رعایت کلیه تشریفات قانونی فسخ
حقوق سازنده پس از فسخ قرارداد
پس از فسخ صحیح قرارداد، سازنده دارای حقوق زیر است:
- حق نگهداری اقساط دریافتی به عنوان خسارت (در صورت وجود شرط جزایی)
- حق فروش واحد به شخص دیگر
- حق مطالبه تفاوت قیمت در صورت فروش با قیمت کمتر
- حق مطالبه خسارات ناشی از تأخیر در فروش مجدد
توصیه تخصصی:
پس از فسخ قرارداد، سازنده باید واحد را با قیمت معقول به فروش برساند و نمیتواند عمداً آن را با قیمت بسیار پایین بفروشد. در غیر این صورت، خریدار سابق میتواند ادعای خسارت کند.
دفاعیات احتمالی خریدار در برابر درخواست فسخ
خریدار میتواند در برابر درخواست فسخ قرارداد توسط سازنده، از دفاعیات مختلفی استفاده کند که آگاهی از آنها برای سازنده ضروری است.
دفاعیات متداول خریداران
| دفاع | شرح | راهکار مقابله |
|---|---|---|
| عدم رعایت تشریفات فسخ | ادعای عدم دریافت اخطاریه یا ناقص بودن آن | ارائه مدارک ارسال اخطاریه و اثبات محتوای کامل آن |
| قوه قاهره | ادعای بروز حوادث غیرمترقبه مانع پرداخت | اثبات عدم ارتباط حادثه با توان پرداخت خریدار |
| تخلف قبلی سازنده | ادعای تخلف سازنده از تعهدات دیگر قرارداد | اثبات عدم ارتباط تخلفات یا جبران آنها |
| شرایط غیرمنصفانه قرارداد | ادعای وجود شروط غیرمنصفانه در قرارداد | اثبات عادی و متداول بودن شرایط قرارداد |
راهکارهای مقابله با دفاعیات خریدار
برای مقابله با دفاعیات خریدار، سازنده باید اقدامات زیر را انجام دهد:
- نگهداری دقیق کلیه مدارک و مکاتبات
- ثبت دقیق کلیه پرداختها و عدم پرداختها
- استفاده از شیوههای رسمی برای ارسال اخطاریهها
- مشاوره با وکیل متخصص قبل از هر اقدام رسمی
- تهیه گزارشهای مستند از روند اجرای قرارداد
نکته کلیدی:
در دادگاه، بار اثبات تخلف بر عهده سازنده است. بنابراین، داشتن مدارک کامل و معتبر، مهمترین عامل موفقیت در پروندههای فسخ قرارداد است.
نقش وکیل متخصص در فرآیند فسخ قرارداد پیشفروش
وکیل متخصص در حوزه قراردادهای پیشفروش ساختمان، با تسلط بر قوانین و مقررات مربوطه و همچنین رویه قضایی، میتواند نقش تعیینکنندهای در موفقیت فرآیند فسخ داشته باشد.
مشاوره قبل از اقدام به فسخ
وکیل متخصص میتواند با بررسی قرارداد و شرایط پرونده، بهترین راهکار را ارائه دهد:
- بررسی اعتبار قرارداد و شرایط فسخ
- تحلیل دفاعیات احتمالی خریدار
- برآورد شانس موفقیت در دادگاه
- پیشنهاد راهکارهای جایگزین فسخ
- تنظیم طرح جامع اقدام حقوقی
اجرای صحیح تشریفات فسخ
وکیل متخصص میتواند در اجرای صحیح تشریفات فسخ نقش حیاتی ایفا کند:
- تنظیم اخطاریههای رسمی با محتوای حقوقی دقیق
- انتخاب بهترین روش برای ارسال اخطاریهها
- تعیین مهلتهای قانونی مناسب
- ثبت دقیق کلیه مراحل برای ارائه به دادگاه
نمایندگی در دادگاه و مراجع قضایی
در صورت نیاز به طرح دعوی، وکیل متخصص میتواند:
- تنظیم دادخواست حقوقی دقیق و مستدل
- جمعآوری و تنظیم مدارک اثباتی
- شرکت در جلسات دادگاه و دفاع از موکل
- پیگیری اجرای حکم صادره
توصیه نهایی:
هیچگاه بدون مشورت با وکیل متخصص، اقدام به فسخ قرارداد پیشفروش نکنید. کوچکترین اشتباه در این فرآیند میتواند منجر به ابطال فسخ و تحمیل خسارات سنگین شود. هزینه مشاوره حقوقی در مقایسه با این خسارات، کاملاً ناچیز است.
درگیر اختلاف عدم پرداخت اقساط در قرارداد پیشفروش هستید؟
موسسه حقوقی آنی وکیل با تیمی از وکلای متخصص در زمینه قراردادهای پیشفروش ساختمان، آماده ارائه مشاوره تخصصی و پیگیری حقوقی پروندههای شما است. برای دریافت مشاوره فوری با ما تماس بگیرید.
