نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرچالش‌ترین قراردادهای ملکی است که بین مالک زمین و سازنده (سرمایه‌گذار) منعقد می‌شود.و بهتر است از تجربیات وکیل متخصص قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرید . وکیل ملکی بیان داشته این قرارداد باید به‌صورت دقیق تنظیم شود تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری شود. در ادامه، مهم‌ترین نکات و بندهای کلیدی که باید در این نوع قرارداد لحاظ شوند، آورده شده است:.

۱. مشخصات طرفین قرارداد.

اطلاعات کامل مالک یا مالکان (شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس، شماره تماس)

اطلاعات کامل سازنده یا شرکت سازنده (شماره ثبت، مدیرعامل، آدرس و شماره تماس)

در صورتی که ملک چند مالک دارد، باید رضایت و امضای همه آنها اخذ شود.

۲. مشخصات دقیق ملک

آدرس دقیق ملک و مشخصات ثبتی (پلاک ثبتی، مساحت، موقعیت دقیق)

کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…)

نوع سند (عرصه و اعیان، شش‌دانگ، وقفی، مشاعی و…)

۳. موضوع و هدف قرارداد

قرارداد باید مشخص کند که هدف اصلی مشارکت چیست؟ (مثلاً ساخت یک آپارتمان مسکونی، مرکز تجاری و…)

نحوه ساخت (تعداد طبقات، واحدها، متراژ، پارکینگ و انباری)

مشخصات فنی پروژه (نوع اسکلت، مصالح، امکانات و تأسیسات، آسانسور و…)

مهلت اخذ مجوزهای لازم (پروانه ساخت، پایان‌کار و…)

۴. میزان سهم مالک و سازنده

نحوه تقسیم واحدها و طبقات باید دقیق مشخص شود.

معمولاً تقسیم‌بندی به دو روش انجام می‌شود:

• بر اساس درصدی (مثلاً ۶۰٪ مالک – ۴۰٪ سازنده)
• بر اساس واحدهای مشخص (مثلاً طبقه اول و دوم برای مالک – طبقه سوم و چهارم برای سازنده)

تعیین تکلیف سرقفلی و حق تجاری (در املاک تجاری)

تعیین سهم هر طرف در پرداخت هزینه‌های احتمالی مانند افزایش طبقات

۵. آورده طرفین و تضمینات مالی

مالک: انتقال سند، در اختیار گذاشتن زمین، دریافت مجوزها

سازنده: تأمین هزینه‌های ساخت، اخذ وام، تجهیز کارگاه

تعیین میزان چک ضمانت یا وثیقه بانکی از سوی سازنده برای تضمین حسن انجام کار

تعیین ضمانت‌های لازم برای پرداخت خسارت در صورت نقض قرارداد

۶. مشخص کردن زمان‌بندی پروژه

مدت زمان کلی پروژه (مثلاً ۲۴ ماه)

مهلت شروع پروژه (از زمان دریافت جواز ساخت)

مرحله‌بندی پروژه و زمان تحویل هر بخش (مثلاً پایان اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و…)

تعیین جریمه تأخیر (مثلاً پرداخت مبلغی به ازای هر ماه تأخیر)

۷. مسئولیت‌های سازنده

اخذ پروانه ساخت و مجوزهای لازم از شهرداری

انجام عملیات ساخت مطابق با مقررات ملی ساختمان و استانداردهای فنی

رعایت مفاد قرارداد و عدم ایجاد تغییرات بدون رضایت مالک

پرداخت تمامی هزینه‌های ساخت، بیمه کارگران، مالیات و انشعابات (آب، برق، گاز)

تحویل واحدها در موعد مقرر

۸. مسئولیت‌های مالک

در اختیار گذاشتن زمین در موعد مقرر

همکاری در اخذ مجوزهای اداری و شهرداری

انتقال سند به نام سازنده یا پیش‌خریداران (در صورت توافق)

عدم فروش یا واگذاری سهم خود بدون هماهنگی با سازنده

۹. نحوه فسخ قرارداد و شرایط آن

تعیین شرایطی که مالک یا سازنده حق فسخ قرارداد را دارند (مثلاً تأخیر بیش از حد، عدم پرداخت هزینه‌ها، تخلف از تعهدات)

تعیین تکلیف آورده‌های طرفین در صورت فسخ (مثلاً پرداخت خسارت یا عودت هزینه‌ها)

شرط مراجعه به داوری یا مراجع قضایی در صورت بروز اختلاف

۱۰. شیوه حل اختلافات

تعیین روش حل اختلاف (مذاکره، داوری، مراجعه به دادگاه)

معرفی داور مرضی‌الطرفین در صورت توافق بر داوری خصوصی

تعیین مرجع صالح برای دعاوی (مثلاً دادگاه محل وقوع ملک)

۱۱. تعیین ضمانت اجرای قرارداد

دریافت چک ضمانت از سازنده برای حسن انجام کار

دریافت ضمانت اجرایی از مالک برای جلوگیری از فروش یا انتقال ملک

تعیین خسارت تأخیر در انجام تعهدات (مثلاً پرداخت مبلغ روزانه یا ماهانه)

حق فسخ و مطالبه خسارت در صورت تخلف هر یک از طرفین

۱۲. سایر نکات مهم

✅ درج حق انتقال قرارداد برای سازنده یا عدم امکان انتقال بدون اجازه مالک

✅ تعیین تکلیف هزینه‌های محضر، مالیات، عوارض شهرداری و بیمه

✅ مشخص کردن امکان یا عدم امکان پیش‌فروش واحدها توسط سازنده

✅ تعیین نحوه افزایش یا کاهش هزینه‌های ساخت در صورت نوسانات قیمت مصالح

نتیجه‌گیری: چرا تنظیم یک قرارداد دقیق مهم است؟

✅ جلوگیری از سوءاستفاده و کلاهبرداری

✅ کاهش اختلافات و دعاوی حقوقی بین مالک و سازنده

✅ مشخص شدن دقیق تعهدات و وظایف هر طرف

✅ حفظ حقوق طرفین در صورت تخلف از قرارداد

توصیه مهم: بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت حتماً با مشاوره وکیل متخصص در امور ملکی تنظیم شود تا تمامی نکات حقوقی رعایت گردد و از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

جایگاه حقوقی مشاوره وکیل ملکی

در دنیای امروز نمیتوان به اهیمت جنبه حقوقی و قانونی خرید و فروش و حتی رهن و اجاره املاک و مستغلات چشم پوشی کرد.و گاها تفکرات به آنجا میرسد که تجارت اراضی و املاک بدون حضور مشاوره وکیل ملکی به کدامین نقطه  میرسد.

و آیا قرارداد تنظیمی فی مابین خریدار و فروشنده آنقدر بنیه قانون و دارای شروط کافی و وجه التزامات قانونی و قرادادای هست که طیب خاطر را برای دو طرف فراهم نماید.

لذا برای انجام یک خرید یا فروش مطمان و نیز در جهت طرح دعاوی متناسب با وضعیت قرارداد و مفاد تعهدات نیاز به مشاوره وکیل ملکی بیش از پیش رخ مینماید.

وکیل متخصص ملکی با بررسی اسناد و مدارک و اخذ استعلامات مختلف در مورد هم ملک هم طرف قرارداد مانع فریب شما و بقولی کلاهبرداری های احتمالی میگردد.

وکیل ملکی

وکیل ملکی وکیلی است که به جنبه های حقوقی معامله ملکی می پردازد. وکلای دادگستری به کسانی گفته می شود که دارای پروانه وکالت در این زمینه هستند و در نتیجه در مشاوره دادن به اشخاصی که در فروش یا خرید املاک دخیل هستند مهارت کافی دارند.

بنابراین، با توجه به اینکه املاک و مستغلات اغلب به‌عنوان مهم‌ترین دارایی ممکن است یک فرد یا کسب‌وکار داشته باشد، جای تعجب نیست که چرا این دسته از وکلا تا این حد رتبه‌بندی می‌شوند.

وکیل املاک و مستغلات تمام اسناد امضا شده در زمان بسته شدن معامله املاک را تهیه و بررسی می کند.

این است که اطمینان حاصل شود که منافع هر دو طرف به درستی محافظت می شود.

یک وکیل ملکی می تواند هنگام خرید یا فروش ملک بسیار مفید باشد. آنها می توانند به مذاکره در مورد شرایط فروش، پیش نویس یا اصلاح قرارداد خرید کمک کنند و در صورت لزوم در دادگاه نمایندگی کنند. یک وکیل املاک همچنین می تواند به رفع هرگونه مشکل ملکی که ممکن است در حین فروش رخ دهد کمک کند. اگر قصد خرید یا فروش ملک را دارید، حتماً قبل از آن با یک وکیل املاک مشورت کنید.

یک وکیل ملکی می تواند دارایی ارزشمندی در هنگام خرید یا فروش ملک باشد. یک وکیل می تواند به شما کمک کند تا مراحل قانونی را طی کنید، اسناد را پیش نویس و بررسی کنید و در صورت لزوم در دادگاه نمایندگی کنید. اگر درگیر یک معامله پیچیده املاک و مستغلات هستید، یا اگر در مورد حقوق یا تعهدات خود نگرانی دارید، ایده خوبی است که با یک وکیل مشورت کنید.

یکی از ویژگی های یک وکیل خوب این است که قبل از حضور در جلسه و دفاع از موکل، با مطالعه پرونده، اطلاعات کاملی از موضوع پرونده، دلایل آن و مستندات مستند به دست می آورد. یک وکیل خوب نیز کسی است که در قبال موکل خود احساس مسئولیت کند و در برابر موکل خود پاسخگو باشد. اما وکالت یک تعهد وسیله است و وکیل از نظر قانونی مسئول رسیدن به نتیجه نیست.

بهترین وکیل املاک کیست؟

وکیل ملکی به شخصی گفته می شود که علاوه بر دانش و تحصیلات حقوقی و مدنی، از تسلط و تجربه کافی در طرح یا دفاع از دعاوی ملکی برخوردار باشد. علاوه بر این، یک وکیل ملکی خوب، فردی با دانش حقوقی بالا در امور مدنی است که بتواند بهترین راه حل ممکن را پیدا کند، با نوع دعاوی، شکایات و مراحل قانونی آشنا شود و از موکل به نحو احسن دفاع کند.

یک وکیل ملکی معمولاً از پذیرش دعاوی غیرمنقول مانند دعاوی خانوادگی و کیفری امتناع می ورزد و به طور کامل بر روی پرونده ها و دعاوی ملکی تمرکز می کند. او با استفاده از دانش و مهارت خود، تمام جوانب پرونده های ملکی را سنجیده و برای دفاع از مشتری اقدام می کند.

انواع دعاوی ملکی:

به طور کلی دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می شود:

1. دعاوی مالکیت مدنی
2. دعاوی مالکیت کیفری
3. مطالبات ملکی ثبت شده

هر سه این دعاوی مربوط به املاک و مستغلات است. هر کدام به تخصص لازم در زمینه خود نیاز دارند. به طوری که کوچکترین اشتباه منجر به هزینه های هنگفت اقتصادی یا زیان های کلان می شود.

دعاوی مالکیت مدنی

دعاوی مالکیت مدنی به دعاویی گفته می شود که در آن موضوع جرم منتفی بوده و صرفاً به دلیل عدم رعایت قوانین قانونی و قصور اشخاص اتفاق می افتد. از جمله مهمترین این ادعاها:

• الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
• تعهد به واگذاری ملک
• تاییدیه و گواهی فروش
• تقاضا برای تفاوت در کسری منطقه پیش فروش
• بازپرداخت قیمت معامله
• جبران تاخیر در انجام تعهد
• شرایط تهیه سند پیش از فروش
• قیمت قرارداد را مطالبه کنید
• تقاضای ضرب المثل های ملکی
• ادعای حسن نیت
• حکم تخلیه مستاجر
• الزام به تهیه سند رسمی اجاره
• درخواست اجاره معوقه
• تعدیل اجاره
• موجر را ملزم به پرداخت ودیعه و استرداد آن کنید
• از صاحب ملک بخواهید اصل سند مالکیت را ارائه کند
• تعهد به انجام کار
• تفکیک اموال توسط دادگاه
• ابطال سند رهن
• از روی کنجکاوی معامله را لغو کرد
• مانع حق باید برطرف شود
• مزاحم باید حذف شود
• الزام به تنظیم سند رسمی
• تایید فسخ قرارداد
• دستور فروش ملک مشاع
• دستور تخلیه
• تایید ارجاع از هدیه

مطالبه تعهد قراردادی با توجه به اهمیت موضوع دعاوی مدنی و تصمیمات حیاتی در این نوع دعاوی، شایسته است هر یک از طرفین برای حفظ حقوق و منافع خود از تخصص یک وکیل ملکی استفاده کنند.

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص قراردادهای ملکی و ساختمانی