وکیل الزام به تحویل ملک در این نوشتار دعوی الزام به تحویل ملک را وکیل سید سجاد میرکاظمی در ذیل تحلیل مینماید.

دعوی الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می‌شود که فروشنده یا سازنده پس از انجام معامله و دریافت ثمن، از تحویل ملک به خریدار خودداری کند. این دعوا یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی است که معمولاً در معاملات قولنامه‌ای، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت مطرح می‌شود..

۱. موارد طرح دعوای الزام به تحویل ملک

وکیل الزام به تحویل ملک این دعوا در شرایط زیر قابل طرح است:

✅ عدم تحویل ملک پس از فروش رسمی: وقتی فروشنده سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کرده اما از تحویل ملک خودداری می‌کند.

✅ عدم تحویل ملک پس از خرید قولنامه‌ای: زمانی که ملک با مبایعه‌نامه عادی معامله شده ولی فروشنده از تحویل آن سر باز می‌زند.

✅ عدم تحویل ملک در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان: وقتی سازنده پس از اتمام پروژه، ملک را تحویل خریدار نمی‌دهد.

✅ عدم تحویل ملک در مشارکت در ساخت: زمانی که سازنده یا مالک پس از تکمیل پروژه، از تحویل واحدها به شریک خودداری می‌کند.

✅ عدم تحویل ملک بعد از مزایده یا مصادره قانونی: در مواردی که شخصی ملک را در مزایده یا به موجب حکم دادگاه خریداری کرده، اما مالک قبلی ملک را تحویل نمی‌دهد.

۲. اهمیت وکیل ملکی در دعوای الزام به تحویل ملک

✅ بررسی قرارداد و مدارک مالکیت: وکیل بررسی می‌کند که آیا خریدار حق قانونی تحویل ملک را دارد یا خیر.

✅ شناسایی مشکلات احتمالی تحویل ملک: مانند در رهن بودن ملک، مشکلات اجرایی یا وجود مستأجر در ملک که ممکن است مانع تحویل شود.

✅ تنظیم دادخواست حرفه‌ای و جلوگیری از اطاله دادرسی: اگر دادخواست به‌درستی تنظیم نشود، ممکن است دعوا رد شود یا مدت‌ها در دادگاه باقی بماند.

✅ مقابله با دفاعیات فروشنده: برخی فروشندگان با ادعای عدم پرداخت کامل ثمن، مشکلات سندی یا تخلفات قراردادی سعی در عدم تحویل ملک دارند. وکیل می‌تواند این موارد را بی‌اثر کند.

✅ اجرای حکم و تخلیه ملک: پس از صدور حکم، وکیل می‌تواند از اجرای احکام دادگستری برای تحویل ملک استفاده کند و در صورت لزوم، دستور تخلیه ملک را نیز دریافت نماید.

۳. نمونه پرونده الزام به تحویل ملک توسط وکیل الزام به تحویل ملک

موضوع پرونده: خریدار یک واحد مسکونی را با مبایعه‌نامه رسمی خریداری کرده و تمام مبلغ قرارداد را پرداخت کرده است، اما فروشنده از تحویل ملک خودداری می‌کند.

خواسته: الزام فروشنده به تحویل ملک

دفاعیات فروشنده:

1. ادعا می‌کند که ملک هنوز آماده تحویل نیست.
2. ادعا می‌کند که تمام مبلغ معامله پرداخت نشده است.
3. ادعا می‌کند که ملک در تصرف مستأجر است و امکان تخلیه فوری آن وجود ندارد.

رأی دادگاه:

دادگاه با بررسی مدارک مالکیت، مبایعه‌نامه و استعلام‌های لازم، ادعاهای فروشنده را رد کرده و حکم به الزام وی به تحویل ملک صادر می‌کند.

۴. نحوه تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک توسط وکیل الزام به تحویل ملک

مشخصات دادخواست:

خواهان: (مشخصات خریدار)

خوانده: (مشخصات فروشنده یا شخصی که از تحویل ملک خودداری می‌کند)

خواسته: الزام خوانده به تحویل ملک موضوع قرارداد

دلایل و مستندات:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد پیش‌فروش
• استعلام ثبت مالکیت ملک
• گواهی عدم تحویل ملک از دفترخانه یا مراجع دیگر
• مدارک پرداخت وجه معامله

نمونه متن دادخواست توسط وکیل الزام به تحویل ملک:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ………..

اینجانب ………… فرزند ………… به استناد مبایعه‌نامه مورخ …………، یک واحد مسکونی به شماره پلاک ثبتی ………… را از خوانده خریداری کرده‌ام و تمامی مبلغ معامله را پرداخت نموده‌ام.

بااین‌حال، خوانده از تحویل ملک به اینجانب خودداری کرده است. با توجه به مواد ۱۰، ۲۲۰ و ۲۲۲ قانون مدنی و با استناد به مدارک ارائه‌شده، از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم الزام خوانده به تحویل ملک مورد معامله را دارم.

با احترام

نام و نام خانوادگی

۵. نمونه آرای دادگاه و تحلیل حقوقی

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره شرط الزام به تحویل مبیع غیر منقول(ملک): تحویل ملک به غیر مالک رسمی وجاهت قانونی ندارد؛ بنابراین تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشود، دعوی الزام به تحویل ملک غیر قابل استماع است.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی خواهانها ۱- خانم م. غ. فرزند ت. ۲- خانم م.س. م. فرزند س. با وکالت خانم ح. الف. بطرفیت آقای الف. ن.ز. با وکالت آقای ی. خ. به خواسته تسلیم مبیع و مطالبه خسارات قراردادی تا روز تقدیم دادخواست به مبلغ ۷۵۲۰۰۰۰۰۰ ریال به انضمام خسارات دادرسی و تاخیر تادیه؛ بدین شرح که به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ۹۳/۶/۲۲خواهانها یک واحد آپارتمان به مساحت ۱۸۵ متر مربع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی مفروز و مجزی شده از شماره … حوزه ثبتی شمیران را به مبلغ ۱۹۱۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال از خوانده دعوی خریداری نموده و خوانده متعهد بوده است که آپارتمان موضوع قرارداد را در مورخه ۹۳/۸/۵ تحویل خواهانها نماید و در صورت تاخیر در تحویل روزانه به مبلغ شانزده میلیون ریال بعنوان خسارت قراردادی به خواهانها بپردازد. ولی خوانده به تعهدات خویش در قبال خواهانها عمل ننموده است و لذا خواهانها تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را کرده اند. وکیل خوانده طی لایحه دفاعیه شماره ۷۴۹اعلام نموده است که آپارتمان موضوع دعوی به قیمت کمتری از قیمت واقعی به خواهانها فروخته شده و یکی از چکهای خواهانها پاس نشده است و آپارتمان بر اساس تامین دلیل بعمل آمده آماده تحویل می باشد ولذا در مجموع تقاضای رد دعوی خواهانها را کرده است. این دادگاه درخصوص خواسته خواهان راجع به الزام خوانده به تحویل آپارتمان با عنایت به اینکه بر اساس پاسخ استعلام ثبتی به شماره ۸۵۰ مورخ ۹۳/۱۱/۱۴ ملک موصوف در قید بازداشت می باشد لذا این دادگاه در وضعیت فعلی دعوی خواهان را راجع به الزام خوانده به تحویل آپارتمان فاقد قابلیت استماع تشخیص و مستندا به ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را در این خصوص صادر و اعلام می نماید. و در خصوص خواسته خواهان راجع به محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام این دادگاه با توجه به قرارداد مورخه ۹۳/۶/۲۲ که به امضای طرفین رسیده است و امضائات مذکور مصون از ایراد و تکذیب باقیمانده است و با توجه به اینکه بر اساس بند ۶/۵ قرارداد خوانده دعوی متعهد گردیده است تا چنانچه آپارتمان را تا تاریخ ۹۳/۸/۵ تحویل خواهان ننماید روزانه مبلغ شانزده میلیون ریال بعنوان خسارت قراردادی به خواهانها بپردازد وصرفنظر از اینکه خوانده دلیلی مبنی بر اینکه آپارتمان را به قیمتی کمتر از قیمت روز ملک به خواهانها فروخته ارائه نشده است و در فرض صحت ان نیز این امر تاثیری در تعهدات قراردادی طرفین نخواهد داشت و با عنایت به اینکه بر اساس تامین دلیل بعمل آمده و ارائه شده توسط خواهانها در مورخه ۹۳/۹/۸ آپارتمان موضوع دعوی دارای نقایص زیادی در بخش های مختلف مشاعی و اختصاصی بوده است به گونه ای که فاقد شیرآلات و کابینت بوده و سفید کاری انجام نشده است کلید و پریز برق و غیره نیز نصب نشده است و موتورخانه نیز تکمیل نگردیده بوده است و نظر به اینکه درتامین دلیل ارائه شده از سوی خوانده نیز دلالت بر این مطلب ندارد که در تاریخ مورد تعهد آپارتمان موضوع خواسته خواهانها تکمیل بوده باشد و در تاریخ انجام شده نیز اعلام نموده است که تقریبا تکمیل گردیده است و دقیقا نقائص ان را مشخص ننموده است و نظر به اینکه پرداخت چک شماره ۷… به مبلغ شش میلیارد ریال نیز منوط به تحویل ملک بوده است این امر تحقق نیافته است، لذا این دادگاه بنا به مراتب مذکور دعوی خواهانها را در این قسمت از خواسته وارد تشخیص و مستندا به مواد ۱۰ و ۲۱۹و۲۳۰و۱۲۸۴و۱۲۹۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸و۵۰۲و۵۱۵و۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ هفتصد و پنجاه دو میلیون ریال بابت اصل خواسته و مبلغ ۲۲۹۴۲۸۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و پرداخت حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی و خسارت تاخیر تادیه صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری محسوب و ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۱۰۷ دادگاه حقوقی تهران – ابراهیم کرمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظر خواهی ۱- الف.م. ن.ز. ۲- م. غ. ۳-م. م. نسبت به دادنامه شماره ۹۴۰۲۱۱ مورخه ۹۴/۳/۱۶ صادره از شعبه محترم ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت تجدیدنظر خواه ردیف اول به پرداخت مبلغ هفتصد و پنجاه دو میلیون ریال به عنوان اصل خواسته و خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است. با ملاحظه جمیع اوراق و محتویات پرونده ، ملاحظه لایحه دفاعیه تجدیدنظر خواه، دفاع و ایراد موثری که باعث بی اعتباری دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید و منطبق با شقوق مختلف ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی باشد بعمل نیامده است و از حیث رعایت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی بر رسیدگی دادگاه نخستین منقصت قانونی مترتب نیست زیرا وقوع عقد بیع به استناد بیع نامه ۹۳/۶/۲۲ بین طرفین محرز است مطابق بند ۵-۶ مبایعه نامه مذکور تجدیدنظرخواه مکلف بوده در تایخ ۹۳/۸/۵ مبیع را تحویل خریدار نماید لیکن به تعهد خود به موقع اقدام نکرده است مطابق تامین دلیل مورخه ۱۳۹۳/۹/۸ آپارتمان مورد نزاع دارای نواقص بوده و امکان تحویل وجود نداشته و عبارت تحویل موقت ذیل مبایعه نامه دست نویس که مورد استناد وکیل محترم تجدیدنظر خواه قرار گرفته است دلالت ضمنی بر عدم امکان تحویل قطعی می نماید بنابراین دادگاه در این قسمت دادنامه تجدیدنظر خواسته را ضمن رد تجدیدنظر خواهی با استناد به ماده ۳۵۸ قانون مرقوم تایید می نماید اما تجدیدنظر خواهی دیگر تجدیدنظر خواه ردیف اول نسبت به آن قسمت از دادنامه که به صدور حکم بر محکومیت وی به پرداخت خسارت تاخیر تادیه اشعار دارد دادنامه تجدیدنظر خواسته با توجه به محتویات پرونده و ملاحظه لایحه دفاعیه تجدیدنظر خواهی متضمن جهات موجه در نقض است زیرا خسارت تاخیر تادیه خلاف اصل و استثناء است و در استثناء باید به قدر متیقن بسنده اکتفا و به علاوه آنچه تجدیدنظر خوانده مطالبه کرده است خسارت ناشی از عدم انجام تعهد است و مطالبه خسارت تاخیر تادیه از خسارت پیش بینی شده قابل پذیرش نیست مضافا اینکه خسارت به دین در صورت استقرار تعلق می گیرد در فرض پرونده هنوز دین مستقر نشده است بنابراین دادگاه با استناد به ماده ۳۵۸ قانون مذکور ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته مستندا به ماده ۱۹۷/۵۲۲ قانون مرقوم حکم بر بطلان دعوی در این قسمت صادر و اعلام می گردد ، اما در خصوص تجدیدنظر خواهی تجدیدنظر خواهان ردیف دوم و سوم نسبت به آن قسمت از دادنامه که به صدور قرار عدم استماع صادر گردیده است با توجه به محتویات پرونده ، ملاحظه لایحه دفاعیه تجدیدنظر خواه، دفاع و ایراد موثری که باعث بی اعتباری دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید به عمل نیامده است و از حیث رعایت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی بر رسیدگی دادگاه نخستین منقصت قانونی مترتب نیست زیرا مطابق استعلام ثبتی به شماره ۸۵۰ مورخه ۹۳/۱۱/۱۴ ملک موصوف در بازداشت می باشد صرفنظر از این موضوع ، تحویل ملک به غیر مالک رسمی وجاهت قانونی ندارد تا زمانی که سند رسمی به نام تجدیدنظر خواهان تنظیم نشود این دعوی قابل استماع نیست بنابراین دادگاه ضمن رد تجدیدنظر خواهی مستندا به ماده ۳۵۳ قانون مرقوم دادنامه تجدیدنظر خواسته را در نتیجه تایید می نماید رای صادره قطعی است.

شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار

علی اکبر شریعت – عباس مؤذن

نمونه رأی دوم: محکومیت فروشنده به تحویل ملک

دادنامه شماره: …………… – شعبه ……… دادگاه حقوقی تهران

رأی دادگاه:

با توجه به قرارداد موجود و استعلامات ثبتی، مالکیت خوانده بر ملک مورد معامله محرز است.

پرداخت کامل ثمن توسط خریدار نیز احراز شده است.

ازآنجاکه فروشنده هیچ دلیل قانونی برای عدم تحویل ملک ارائه نکرده است،

دادگاه دعوای خواهان را وارد دانسته و حکم به الزام خوانده به تحویل ملک صادر می‌کند.

تحلیل رأی:

✔ این رأی نشان می‌دهد که اگر خریدار تمامی شرایط قراردادی را انجام داده باشد، دادگاه فروشنده را ملزم به تحویل ملک خواهد کرد.

✔ حتی اگر فروشنده قیمت ملک افزایش یابد، حق ندارد از تحویل آن خودداری کند.

نمونه رأی دوم: رد دعوا به دلیل وجود مستأجر در ملک

رأی دادگاه:

نظر به اینکه ملک موضوع دعوا دارای قرارداد اجاره معتبر است و مستأجر دارای حق تصرف تا پایان مدت اجاره می‌باشد،

و نظر به اینکه قرارداد اجاره قبل از تاریخ معامله بوده است،

لذا الزام به تحویل ملک در شرایط فعلی

این شرایط، بهتر است خریدار ابتدا سازنده را ملزم به رفع تخلفات کند.

نتیجه‌گیری: چرا گرفتن وکیل ملکی ضروری است؟

✅ وکیل می‌تواند استعلام‌های لازم از شهرداری و ثبت را دریافت کند تا مشخص شود که مشکل از طرف شهرداری است یا سازنده کوتاهی کرده است.

✅ اگر ملک دارای تخلفات ساختمانی باشد، وکیل می‌تواند ابتدا سازنده را ملزم به رفع تخلفات کند تا صدور پایان کار امکان‌پذیر شود.

✅ وکیل از بهانه‌های متداول سازندگان (مشکلات ثبتی، عدم همکاری شهرداری، عدم پرداخت هزینه‌ها توسط برخی خریداران) جلوگیری می‌کند.

✅ پس از صدور حکم، وکیل می‌تواند از طریق اجرای احکام، ملک را به نام خریدار منتقل کند.

توصیه: اگر سازنده از اخذ پایان کار و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی خودداری می‌کند، هرچه زودتر با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید تا از تأخیر در انتقال سند و مشکلات بعدی جلوگیری شود.

وکیل الزام به تحویل ملک-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 متخصص دعاوی مختلف ملکی همرا با تیمی بسیار مجرب و قوی