وکیل خبره موجر و مستاجر

در این نوشتار که حاصل زحمات وکلای توانمند گروه وکلای آنی وکیل (سید سجاد میرکاظمی و سیاوش صالحی سیاوشانی )پیرامون  وکیل خبره موجر و مستاجر و  مخصوصا به بررسی روابط بین موجر و مستاجر در قوانین متعددی در سال‌های مختلف به تصویب قانونگذاران رسیده است میپردازیم.

وکیل ملکی خبره موجر و مستاجر اذعان دارد که  مهم‌ترین این قوانین که امروزه در جامعه جاری و ساری می‌باشد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه ۱۳۵۶ با اصلاحی‌های بعدی آن, ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب پانزدهم آبان ماه ۱۳۶۵, قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه ۱۳۷۶ می‌باشد.لازم به ذکر است پس از تصویب این قوانین آیین‌نامه‌های متعددی مصوب گردید که نحوه اجرای این قوانین را شرح می‌دهد یا تخصیص می‌زند. باید خاطرنشان کرد علاوه بر قوانین و آیین‌نامه‌های فوق الاشعار قانون مدنی که زیربنای روابط اشخاص و قانون اصلی و مادر در امور روابط فی ما بین موجر و مستاجر محسوب می‌شود در مواد متعدد و مختلف در مباحث حق انتفاع و اجاره به کلیات حقوق و تکالیف موجر و مستاجر پرداخته است.

سرقفلی, حق کسب یا پیشه

وکیل خبره موجر و مستاجر بیان داشته،سرقفلی, حق کسب یا پیشه یا تجارت واژگانی اقتباسی است که با آنکه قانونگذار هیچگونه تعریف دقیقی از آنها در اختیار قرار نداده‌ است لکن حقوقدانان تعاریفی از عرف و بستر جامعه تجاری برای کلمات استخراج کرده‌اند. به واژگان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ذیل فصل پنجم پرداخته شده است اما ظاهرا واژه سرقفلی ابتدائاً در ماده واحده قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۵ به کار رفته و سپس در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یک فصل (فصل دوم) به نام سرقفلی نامگذاری و سپس تشریح شده است.

حال پرسش این است تعریف حقوقدانان از سرقفلی چیست؟  وکیل خبره موجر و مستاجر اشاره دارد که تعریف دکترین حقوق از حق کسب یا پیشه یا تجارت چگونه است؟ به اختصار میتوان گفت: سرقفلی مبلغی است که مستاجر در ابتدای عقد اجاره به مالک یا موجر و تحت عنوان سرقفلی پرداخت می‌کند و با پرداخت این مبلغ واحد کسب در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد؛

وکیل خبره موجر و مستاجر بیان داشته که  حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ یا ارزش و قیمتی است که در پایان مدت اجاره و به واسطه عمل, تلاش, مهارت, حسن شهرت و …… مستاجر به مستاجر تعلق می‌گیرد. با توجه به مطلب فوق می‌توان گفت قیمت یا ارزش یا بهای احتمالی تجارت قابل انجام در آینده را سرقفلی گویند و قیمت ارزش یا بهای تجارت انجام شده پیشین که برای ملکی تعیین می‌گردد و متعلق حق مستاجر قرار می‌گیرد را حق کسب یا پیشه یا تجارت نامند.

همانگونه که بیان شد مهمترین قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر قوانین مصوب در سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۵ و ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آنها به انضمام آیین نامه‌های مربوط به نحوه اجرای این قوانین می‌باشد, به گونه‌ای که می‌توان گفت از سال ۵۶ گویی قانونگذاری نوینی پایه گذاری شد و تمامی قوانین مربوط به موجر و مستاجر پیش از آن لغو گردید؛ مثلاً مفهوم عبارت هر محلی که برای سکنا یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود که در ماده ۱ این قانون آمده است, حمل بر گذشته حال و آینده می‌باشد؛ و همچنین در ماده سی و دوم صراحتاً قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ را به صورت کلی و سایر قوانین و مقررات مغایر با این قانون را لغو کرده است. برخلاف قانون ۱۳۵۶ قانون ۱۳۷۶ تحکم مطلق ندارد و برای حقوق مکتسبه افراد احترام قائل است, به گونه‌ای که به رغم تصریح در ماده ۱۳ آن به لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون در مواد مختلف از جمله ماده ۱ بیان می‌دارد از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن که با قرارداد عادی یا رسمی منعقد می‌شود …… ناظر به آینده می‌باشد, همچنین روابط استیجاری را تابع مقررات قانون مدنی مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر قلمداد می‌کند, مضاف بر این وکیل خبره موجر و مستاجر-سید سجاد میرکاظمی 09122274983و سیاوش صالحی سیاوشانی متخصصین حقوق موجر و مستاجر  اشاره دارند که  در ماده یازدهم صراحتاً به خروج و مستثنا شدن اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده است از شمول مقررات این قانون می‌پردازد. در ادامه یادآور می‌شویم با توجه اینکه در خصوص روابط حاکم میان مالک و مستاجر و یا موجر و مستاجر, قوانین و آیین نامه‌ها و ضوابط متعددی در سال‌های اخیر وضع شده است به گونه‌ای که پرداختن به همه آنها در اینجا مقدور نمی‌باشد به اختصار تنها به ویژگی‌های دو قانون روابط مالک و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و ماده واحده ۱۳۶۵ و فقط در مبحث سرقفلی حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌پردازیم و در مواردی و در حد فرصت این مقاله تلاشی برای مقایسه این قوانین انجام می‌گیرد.

وکیل خبره موجر و مستاجر آورده این قانون در ماده ۱ تمام اجاره‌ها چه رسمی باشند چه عادی, چه پیش از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده باشند چه پس از آن را تحت سیطره قواعد و مقررات آمره خود در آورده است و با توجه به اینکه درصد بسیار زیادی از تجارتخانه‌ها, مغازه‌ها, محل‌های کسب موجود خصوصاً در بازارهای قدیمی و سنتی دارای مالکیت ملک و مالکیت منفعت مجزا از یکدیگر می‌باشند مشمول قواعد این قانون می‌باشند.

یکی از دعاوی ی مبتلابه در روابط موجر و مستاجر مقدار اجاره بهاست؛ از جمع مواد ۴ و ۷ قانون ۵۶ استنباط می‌شود که صرف پایان مدت اجاره موجب زوال حق استفاده مستاجر از مورد اجاره نمی‌باشد و در صورتی که نه قراردادی موجود باشد و نه توافقی صورت گیرد, هر یک از طرفین می‌تواند به دادگاه برای تعیین اجاره بها به نرخ عادلانه روز مراجعه نماید.

وکیل خبره موجر و مستاجر اذعان داشته که در قانون ۵۶ اصل بر عدم حق انتقال منافع مورد اجاره میباشد, به گونه‌ای که در ماده ۱۰ این قانون صراحتاً آمده است: مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد. همانطور که ملاحظه می‌شود اگر قرار بر داشتن حق انتقال منافع توسط مستاجر به دیگری باشد این حق باید به صورت کتبی به او داده شود, و در صورتی که مستاجر این حق را نداشته باشد و مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد برای مالک حق فسخ به وجود خواهد آمد, و حتی اگر مستاجر دوم اجاره بها را به مالک هم پرداخته باشد و ایشان با رضایت آنرا دریافت کرده باشد دلیل بر قبول انتقال منافع به مستاجر دوم و اسقاط حق فسخ نمیباشد.

وکیل خبره موجر و مستاجر قانون سال ۵۶ به دلیل فعالیت در عین مستاجره مستاجر را دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌داند اما این حق به صورت مطلق به وی تعلق نخواهد گرفت و در صورت انجام تعهد, نقض تعهد و یا انجام تخلف ممکن است این حقکامل باشد, به نصف کاهش یابد, یا کلاً ساقط گردد. برای فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید نسبت به حقوق موجر و مستاجر قائل به تفکیک بود, ولی در هر حال هر یک از طرفین بایستی صدور حکم فسخ را از دادگاه درخواست کنند.

۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.

۲- اگر در مدت اجاره عیبی به وجود آید که که محل را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

۴- در صورت فوت مستاجر در مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیهٔ ورثه.

۵- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود. موارد ایجاد حق فسخ اجاره از طرف موجر: موجر نیز می‌تواند از دادگاه صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه محل را درخواست کند اما موجبات دلایل این درخواست نتایج مختلفی در خصوص پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در بر خواهد داشت که در صورتی که حکم تخلیه از دادگاه صادر شده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به میزان استحقاق مستاجر از دریافت این حق حکم خواهد داد.

۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط به داشتن پروانه ساخت. (پس از انقضای مدت اجاره)

۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.(پس از انقضای مدت اجاره)

۳- اگر عین مستاجره برای سکونت هم مناسب باشد مالک میتواند برای سکونت خودش یا اولادش یا پدر و مادر و یا همسرش درخواست تخلیه نماید.(پس از انقضای مدت اجاره)

۴- اگر حق انتقال به غیر در اجاره نامه سلب شده باشد و یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد و مالک نیز راضی به انتقال به غیر نباشد, باید در مقابل تخلیه تمام حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.(در حین مدت اجاره) لازم به ذکر است اگر مستاجر دارای حق انتقال به غیر باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن شغل منافع مورد اجاره را فقط با تنظیم سند رسمی به دیگری منتقل نماید و مستاجر لاحق از تمام حقوق مستاجر سابق برخوردار است.

۱- در موردی که محل کسب یا پیشه یا تجارت فقط به خود مستاجر اجاره داده شده باشد و مستاجر آن را با عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و یا هر عنوان دیگری عملاً به غیر واگذار کند؛ به عبارت دیگر یعنی وقتی که در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده و یا اجاره نامه‌ای در بین نیست و مالک هم نه راضی به انتقال به غیر باشد و نه حاضر است در مقابل تخلیه مورد اجاره, حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد, ولی مستاجر بدون حکم دادگاه و تنظیم سند رسمی مورد اجاره را به دیگری واگذار کند.

در خصوص این قسمت باید متذکر شد که دو شرط برای استحقاق تمام حق کسب یا پیشه یا تجارت وجود دارد؛

شرط اول داشتن مجوز انتقال به دیگریست که یا در اجاره نامه از مالک اخذ شده و یا به موجب حکم دادگاه مجوز انتقال به دیگری از دادگاه ذی‌صلاح گرفته شده است؛

شرط دوم تنظیم سند رسمی انتقال به دیگری است؛ هر یک از این دو شرط وجود نداشته باشد و انتقال صورت گیرد مستاجر مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش می‌گردد.

۱- در صورتی که محل برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۲- در صورت تعدی یا تفریط مستاجر.

۳- در صورت عدم پرداخت اجاره بها با حصول شرایط مندرج در قانون.

۴- در صورت دایر کردن مرکز فساد در مورد اجاره. حکم فسخ؛

میتواند بعد از انقضای مدت اجاره و یا پس از گرفتن حکم فسخ اجاره از دادگاه به دلایل فوق الاشعار, مورد اجاره را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد, اگر موجر از تحویل مورد اجاره امتناع کرد باید به وسیله ارسال اظهارنامه از موجر بخواهد که مورد اجاره را تحویل بگیرد و در صورتی که موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

اگر شرایط فسخ در اثنای اجاره به وجود آید می‌توان ضمن درخواست حکم فسخ اجاره, دستور تخلیه را نیز تقاضا نمود؛ و پس از انقضای مدت اجاره فقط دستور تخلیه کفایت امر می‌کند.

مهلت برای تخلیه نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از دو ماه باشد.  در صورت صدور حکم به تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت, مهلت‌های فوق از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه می‌باشد  در صورتی که صدور حکم به تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها باشد حداکثر مهلت تخلیه ۱۵ روز از صدور حکم می‌باشد.

تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی تاسیس شده‌اند فقط در تابستان اجرا می‌شود.

موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین شدهٔ حق کسب یا پیشه یا تجارت را در صندوق دادگستری تودیع کند و یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد, در غیر این صورت حکم تخلیه بی‌اثر می‌شود؛ مگر اینکه طرفین دعوی به مدت بیشتر توافق کنند. در پایان خاطرنشان می‌شود که قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قانونی آمره است که به موجب آن هر روش مستقیم یا غیر مستقیم و هر توافقی که طرفین برای جلوگیری از اجرای این قانون اتخاذ کنند را بی‌اثر, باطل و بی‌فایده می‌داند؛ همچنین به موجب این قانون تمام قوانین و مقررات و احتمالاً توافقاتی که پیش از تصویب این قانون صورت گرفته باشد باطل و بی اثر میباشد و روح و مفهوم این قانون بر روابط موجر و مستاجر پیش از آن نیز حاکم خواهد شد.

برای اطلاعات بیشتر در خصوص مباحث مرتبط با اماکن استجاری مشاعی, ورثه ای, توقیفی و سایر شقوق مرتبط با آن مذکور در قانون ۱۳۵۶ با گروه وکالتی آنی وکیل تماس بگیرید.