وکیل سرقفلی در شهسوار
وکیل سرقفلی در شهسوار که زیر مجموعه گروه وکلای آنی وکیل سید سجاد میرکاظمی است این نوشتاررا تنظیم نموده است.خانم نام:فاطمه نام خانوادگی :نصیری عضو مرکزوکلای استان مازندران وکارشناسی ارشد حقوق خصوصی ،پذیرفته شده دکترای حقوق خصوصی در ادامه به تبیین حق سرقفلی میپردازد…
تبیین حق سرقفلی
وکیل سرقفلی در شهسوار اذعان داشته که حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمیشود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد.
وکیل سرقفلی در شهسوار در ادامه اذعان دارد که سرقفلی (مخصوص اماکن تجاری) که در قانون قدیمیِ روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته میشد، حقی است که قانونگذار برای مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسبوکارتان جمع کردهاید به نفع خود استفاده میکند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازهی دیگری بروید و دوباره همه چیز از اول…
پس قانونگذار به این فکر افتاد که این ارزش افزودهی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند وکیل سرقفلی در شهسوار در ادامه آورده که مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد. مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی انجام شده است. این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره میدهد.
تغییرات در ملک سرقفلی
وکیل سرقفلی در شهسوار اذعان داشته به طور کلی اگر بخواهیم به موضوع بازسازی مغازه سرقفلی بپردازیم، باید بگوییم که تغییرات در ملک سرقفلی به دست مستاجر باید به طور جزئی انجام بشود و به گونهای نباشد که ساختار آن مغازه به طور کامل تغییر پیدا کند.
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی باید به گونهای باشد که باعث ایجاد تغییر اساسی در اصل بنا نشود.
برای مثال، مستاجر هنگام بازسازی مغازه سرقفلی و ایجاد تغییرات فیزیکی اجازه ندارد بالکنی در ساختمان ایجاد کند و یا دیوارکشی انجام بدهد. زیرا اینها همگی باعث تغییر و تعدی و تفریط اصل بنا میشود.
بازسازی مغازه سرقفلی
وکیل سرقفلی در شهسوار تعمیرات کلی و بازسازی مغازه سرقفلی مرتبط با اصل بنا است و یا تاسیسات عمده مانند دستگاهها یحرارت مرکزی، آسانسور، تهویه و … وظیفه موجر میباشد.
از این طرف، تعمیرات جزئی مانند تزئینات و مواردی که باعث استفاده بهتر از آن ملک میشود، بر عهده مستاجر است
دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی
انجام تغییر و تعمیراتی که برای سود و بهره بردن مستاجر نیاز است، وظیفه مالک میباشد. در صورت انجام نشدن این کار توسط مالک، دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی صورت میگیرد و مستاجر اجازه دارد به دادگاه مراجعه کند
نصب تابلو در مغازه سرقفلی
وکیل سرقفلی در شهسوار بیان داشته چنانچه نصب تابلو در مغازه سرقفلی باعث تغییر اساسی در ساختمان نشود و یا تغییری در ساختار مغازه سرقفلی ایجاد نکند، تعدی و تفریط در بنا به حساب نمیآید.
برای مثال، اگر یک مستاجر تصمیم بگیرد به جای نصب تابلوی 2 متری، یک تابلوی 8 متری را نصب کند، دست به تغییرات اساسی زده است. در این صورت، مالک این اجازه را دارد که درخواست تخلیه را از دادگاه بگیرد و به دلیل تخلفی که صورت گرفته است، حق و کسب پیشه را نیز نپردازد
توقیف سرقفلی مغازه بدون اذن موجر در ملک مشاع یا غیر مشاع
پرسش
آیا توقیف سرقفلی مغازه بدون اذن موجر مشاعاً یا غیرمشاع امکان دارد؟
وکیل سرقفلی در شهسوار پاسخ داده که نظر به اینکه سرقفلی حقی مالی است، هر چند قطعی و مستقر نیست و ممکن است در اثنای توقیف حقوق مستأجر به نحوی از انجا ساقط شود؛ لیکن توقیف آن بلامانع است.
در مورد بحث سرقفلی بعضی از قضات عقیده دارند که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نیست؛ چرا که شاید هنوز موجبات آن حاصل نشده باشد. لذا اگر مستأجر تخلفی را در قانون موجر و مستأجر سال 1356 مرتکب شود، دیگر سرقفلی باقی نمیماند تا قابل توقیف باشد؛ یعنی به عبارت دیگر معتقدند که کسی که حق سرقفلی دارد هنوز حقش مشخص نشده است. ولی نظر بعضی دیگر از قضات این است که چون سرقفلی حق مالی است میشود توقیف کرد؛ چون حق، ایجاد شده است و اشکالی در توقیف آن نیست که این نظر قویتر و نظر اکثریت است. بین حق کسب و پیشهو سرقفلی تفاوت است؛ لذا در بحث سرقفلی چنانچه کسی مالک مقداری از سرقفلی مغازهای باشد قابلیت توقیف خواهد داشت و هیچ ارتباطی به قانون موجر و مستأجر سال 1356 ندارد؛ چون اگر مستأجر تخلفی کرده باشد ارتباطی به سرقفلی ندارد؛ بلکه این حق کسب و پیشه است که گاهی به یک دوم تقلیل داده میشود و گاهی تقلیل زائل میشود.
درباره امکان توقیف سرقفلی املاک مشاعی نیز باید گفت که حق سرقفلی ملک تجاری مشاعی تنها به میزان سهمی که محکوم علیه دارد، قابل توقیف است نه بیشتر از آن.
تهیه و تنظیم :
1-سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و عضوکانون وکلای دادگستری مرکز و داور حرفه ای قوه قضاییه کارشناس ارشد جزا و جرم شناسی پذیرفته شده دکتری جزا
2-فاطمه نصیری عضو مرکزوکلای استان مازندران کارشناسی ارشد حقوق خصوصی پذیرفته شده دکترای حقوق خصوصی
وکیل سرقفلی در شهسوار -سید سجاد میرکاظمی 09122274983 متخصص پرونده های سرقفلی و موجر و مستاجر
