معامله معارض چیست؟

معامله معارض به وضعیتی گفته می‌شود که فردی به طور غیرقانونی یک مال، حق یا ملک را بیش از یک بار معامله کند. این عمل می‌تواند شامل فروش، اجاره یا انتقال هر نوع حقی باشد که قبلاً به شخص دیگری منتقل شده است.

عناصر معامله معارض:

1. مالکیت یا حق انتقال اولیه: شخص قبلاً مال یا حق مورد نظر را به دیگری انتقال داده باشد.
2. معامله دوم: مال یا حق به فرد دیگری منتقل شود، بدون اطلاع یا رضایت ذینفع اول.
3. سوءنیت: انجام معامله دوم با آگاهی از معامله اول و با قصد فریب یا ضرر.

مجازات قانونی معامله معارض در ایران

بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک:

• در صورتی که فردی مال غیرمنقول (مانند ملک) را به چند نفر بفروشد یا انتقال دهد، در مرتبه اول به حبس از 3 تا 10 سال محکوم می‌شود.
• در صورتی که شخص معامله معارض انجام دهد و مال منقول باشد، موضوع تحت قوانین عمومی کلاهبرداری بررسی می‌شود که مجازات مشابه کلاهبرداری دارد (حبس و رد مال).

ویژگی‌های وکیل متخصص در معامله معارض

1. تجربه در دعاوی ملکی و حقوق ثبت: آشنایی با قوانین ثبت و رویه قضایی در مورد معاملات معارض.
2. مهارت در ارائه شواهد و مدارک: توانایی استناد به اسناد و ارائه ادله در دادگاه.
3. شناخت قوانین کیفری و حقوقی: توانایی بررسی پرونده از جنبه‌های کیفری (کلاهبرداری) و حقوقی (ابطال سند).
4. توانایی در تنظیم لوایح و شکواییه: تنظیم شکواییه دقیق برای پیگیری معامله معارض.

نمونه متن شکواییه معامله معارض

موضوع: شکایت از معامله معارض

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان…

احتراماً،

اینجانب … (مشخصات شاکی) به استحضار می‌رساند که آقای/خانم … (مشخصات متشاکی) ملکی به مشخصات … (مشخصات ملک) را ابتدا طی قرارداد شماره … به بنده منتقل نموده‌اند و سپس همان ملک را در تاریخ … به شخص دیگری به نام … انتقال داده‌اند.

با توجه به این موضوع که این اقدام مصداق بارز معامله معارض بوده و به قصد اضرار به بنده صورت گرفته است، خواهشمندم ضمن بررسی موضوع، اقدامات لازم جهت احقاق حقوق اینجانب و مجازات متهم انجام شود.

با تقدیم احترام

(نام و امضا)

رای وحدت رویه دیوان عالی کشور مبنی بر جرم انگاری ترهین مال دیگری مهر ماه 1403 به تصویب رسید. دلیل تصویب این رای اختلاف نظرهایی بود که میان شعب مختلف دادگاهها در خصوص جرم بودن و یا نبودن این ادام وجود داشت.

1-استدلال محاکمی که اقدام مرتکب را در ترهین مال غیر جرم نمی دانستند

استدلالات مطرح شده توسط شعبه 115 دادگاه کیفری دو استان اصفهان عبارتند از اینکه:

الف- قانون مجازات مصوب 1308 که در خصوص اشخاصی است که مال دیگری را به جای مال خود معرفی می کنند، مشمول این موضوع نمی گردد. این قانون صرفا در خصوص محکوم علیه، مدیون، کفیل و ضامن است .

ب- با توجه به اینکه عقد رهن عقدی عهدی است نه تملیکی نقل و انتقالی در آن صورت نمی گیرد. در این عقد مرتهن صرفا حق عینی تبعی نسبت به ملک مورد رهن پیدا می کند. مگر اینکه به جهت عدم رعایت شروط قراردادی مال به مرتهن منتقل گردد که در مانحن فیه چنین نبوده است.

ج- اقدامات صورت گرفته از سوی متهم پرونده مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد واملاک (معامله معرض) نیز نمی گردد. زیرا سند عادی تاب معرضه با سند رسمی را ندارد. زمانی معامله معارض صورت می گیرد که هر دو سند تنظیمی به صورت رسمی باشند.

فلذا ضمن ارشاد شاکیان به طرح دعوای حقوقی، مستند به اصل 37 قانون اساسی به لحاظ عدم احراز وقوع بزه رای بر برائت متهمین صادر میگردد. حکم دادگاه بدوی توسط شعبه 27 دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان مورد تایید قرار گرفته است.

2- محاکمی که اقدام به ترهین مال غیر را جرم می دانستند

در مقابل استدلالات مطروحه از سوی دادگاه کیفری دو استان اصفهان ، شعبه 113 دادگاه کیفری استان شیراز قرار دارد.

این شعبه در خصوص اتهام مطروحه دایر بر معرفی مال غیر به عوض مال خود، اقدام مرتکب را مجرمانه دانسته و به چنین استدلال نموده است.

«با توجه به تحقیقات دادسرا و استعلام به عمل آمده از سوی شعبه بانک که حکایت از سپردن ملک از جانب متهم به عنوان وثیقه داردبزهکاری متهم محرز و مسلم است. فلذ به استناد ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند و ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا،اختلاس و کلاهبرداری حکم بر محکومیت متهم صادر می گردد»

با توجه به اینکه میان شعب مختلف محاکم در موضوع واحد اختلاف نظر حاصل شده بود، موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور مطرح گردید. جلسه هیات عمومی دیوان عالی مورخ 20 شهریور 1403 برای بررسی موضوع تشکیل شد. بعد از بررسی نظرات مختلف اعضا شرکت کننده و استماع نظر نماینده دادستان کل کشور، رای وحدت رویه شماره 852 صادر گردید.

رای وحدت رویه شماره 852 هیات عمومی دیوان عالی کشور

هرگاه شخصی ملی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قاونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب 1308 تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود. بنابراین رای شعبه 31 دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیات عمومی صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع و غیر آن لازم التباع است.

نمونه رأی دادگاه معامله معارض

رأی شعب … دادگاه کیفری:

با توجه به ادله ارائه شده و مستندات شاکی، از جمله سند رسمی شماره … و قراردادهای مربوطه، مشخص شد که متهم آقای/خانم … ملک مذکور را به دو نفر منتقل نموده است.

بنابراین، عمل متهم مصداق بارز معامله معارض بوده و بر اساس ماده 117 قانون ثبت و مواد مرتبط با قانون مجازات اسلامی، متهم به حبس تعزیری به مدت 5 سال و رد مال به صاحب اولیه محکوم می‌شود.

راهکار

برای پیگیری چنین پرونده‌ای، توصیه می‌شود:

• مشاوره فوری با وکیل متخصص ملکی و کیفری.
• جمع‌آوری مدارک و مستندات معامله اولیه و دوم.

اگر نیاز به معرفی وکیل متخصص یا اطلاعات بیشتر دارید، اطلاع دهید تا راهنمایی دقیق‌تر ارائه شود.

نحوه شکایت و ابطال معامله معارض

در رابطه‌ با جرم معامله معارض و سند معارض، دو نوع دعوا قابل‌ طرح است: دعوای کیفری، به‌منظور تعیین مجازات برای مرتکب جرم و دعوای حقوقی، به‌ منظور باطل کردن سند معارض؛ لذا در این بخش، مراحل هر دو دعوای کیفری و حقوقی معامله معارض ملکی را توضیح داده و خواهیم گفت که شاکی به چه نحو باید برای ابطال سند معارض اقدام نماید.

مرحله اول	در مرحله اول، شاکی باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکوائیه معامله معارض را ثبت کند. این شکوائیه به دادسرای صالح فرستاده می‌شود. دادسرا تحقیقات مقدماتی را انجام داده و درصورتی‌که عناصر جرم و تحقق آن عناصر توسط متهم را احراز کند، قرار مجرمیت را صادر کرده و پس از صدور کیفرخواست، پرونده به دادگاه کیفری ارسال می‌شود.
مرحله دوم	در گام بعد از مراحل شکایت از معامله معارض ملکی، پس از ارسال پرونده به دادگاه کیفری و ارجاع آن به یکی از شعب دادگاه، وقت رسیدگی تعیین شده و به شاکی و متهم ابلاغ می‌شود. در جلسه رسیدگی، اظهارات شاکی و متهم اخذ شده و درصورتی‌که مجرمیت متهم احراز گردد، حکم محکومیت وی صادر می‌شود.
مرحله سوم	پس از قطعی‌شدن حکم کیفری، شاکی به‌منظور ابطال سند معارض، باید مجددا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و این مرتبه، دادخواست ابطال سند معارض را ثبت کند. این دادخواست، به دادگاه حقوقی ارسال شده و به یکی از شعب ارجاع می‌شود.
مرحله آخر	پس از برگزاری جلسه دادرسی، در صورتی‌ که شرایط دعوا احراز گردد، حکم بر ابطال سند معارض صادر می‌شود. این حکم پس از قطعی‌شدن، قابل‌ اجرا خواهد بود. بدین صورت که دادگاه، نامه‌ای مبنی بر باطل کردن سند معارض برای اداره ثبت حوزه ملک ارسال کرده و آن اداره، برای ابطال سند معارض اقدام خواهد کرد.

مدارک لازم برای دعوای معامله معارض

هنگامی‌ که شاکی، برای طرح دعوای کیفری یا حقوقی معامله معارض ملکی اقدام می کند، لازم است تا مدارک خاصی را به‌ ضمیمه شکوائیه یا دادخواست خود، به مرجع قضایی ارسال نماید. مدارک لازم برای دعوای معامله معارض، شامل این موارد است:

کارت ملی شاکی، سند معامله اول و دوم و حکم قطعی دادگاه کیفری(جهت طرح دعوای حقوقی).

هزینه دعوای معامله معارض ملکی

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای معامله معارض

در رابطه‌ با دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای معامله معارض باید گفت، دادگاه کیفری صالح برای رسیدگی به شکایت کیفری معامله معارض ملکی، دادگاه کیفری دو است که معامله معارض ملکی در حوزه قضایی آن انجام گرفت است.

همچنین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای حقوقی ابطال سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. در مورد معامله معارض اموال منقول و ابطال سند معارض این اموال نیز دادگاه محل اقامت خوانده دعوا، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

نمونه شکوائیه معامله معارض

درصورتی‌که شخص زیان‌دیده قصد داشته باشد تا برای طرح دعوای کیفری معامله معارض ملکی اقدام نماید، لازم است تا پیش از مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، شکوائیه خود را تنظیم نماید؛ لذا در این بخش، یک نمونه شکوائیه معامله معارض را ارائه کرده تا در صورت لزوم، مورداستفاده خوانندگان محترم قرار گیرد.

ریاست محترم دادسرای ناحیه… شهرستان…

با سلام. احتراما به استحضار می‌رساند، مشتکی‌عنه، در تاریخ… یک دستگاه آپارتمان مسکونی به شماره پلاک ثبتی… واقع در… را به‌موجب قرارداد شماره… به اینجانب فروخته و سپس، مجددا در تاریخ… ملک مزبور را به شخصی با هویت… فروخته و طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نیز نموده‌اند؛ لذا، نظر به معامله معارض ملکی انجام‌گرفته، با تقدیم این شکوائیه، صدور رأی مقتضی مورد استدعا است.

معامله معارض-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 متخصص اراضی و املاک و جرایم کیفری