تعدیل اجاره بها-سید سجاد میرکاظمی ۰۹۱۲۲۲۷۴۹۸۳

تعدیل اجاره بهای ملک گروه وکلای آنی وکیل – با سلام و درود خدمت مخاطب گرامی به وب سایت آنی وکیل خوش آمدید

در این گفتار در مورد وکیل تعدیل اجاره بها در مورد تعدیل اجاره بها بحث میکند.وکیل ملکی

وکیل اذعان میدارد بر اساس  قانون روابط بین موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶:که اشعار میدارد:

هر کدام از موجر یا مستأجر می‌توانند با استناد به ترقی یا تنزل هزینه های زندگی در کشور ، درخواست تجدید نظر دادگاه نسبت به میزان اجاره بهای ملک و تعدیل آن را داشته باشند.
وکیل تعدیل اجاره بها  در ادامه بیان میدارد :

ارائه و رسیدگی به دادخواست ، مشروط به این شروط میباشد که

۱-مدت زمان اجاره ملک منقضی شده باشد و۲- از تاریخ استفاده مستأجر از ملک مورد اجاره یا از تاریخ معین در حکم قطعی دادگاه که برای تعیین یا  صدور شده ۳ سال تمام گذشته باشد.
شایان ذکر است در این نوع از مسائل حقوقی ملکی ، دادگاه با دریافت نظر کارشناس حقوقی، را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد نمود و توجه نمایید که رای دادگاه در این مورد قطعی و لازم الاجرا است.وکیل ملکی
به تحلیل مفهومی این موضوع میپردازد:
++معنی کلمه تعدیل در لغت برابر با معتدل کردن است و در اصطلاحات حقوقی، زمانی که طرفین قرارداد ، چه موجر و چه مستاجر، در خصوص تعدیل به توافق نرسند در این صورت موجر و مستاجر می توانند برای تعدیل به دادگاه مراجعه نمایند.
لذا هر یک از موجر و مستاجر بنا به وضعیت اقتصادی کشور ، و با کاهش یا افزایش هزینه های زندگی در کشور میتوانند دعوی و درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها ملک را تقدیم دادگاه حقوقی (شورای حل اختلاف) نمایند.
بررسی دعوی تعدیل اجاره بها
به نقل از وکیل  تعدیل بر اساس شرایط اقتصادی کشور در سال های اخیر ، عموما تحت عنوان افزایش اجاره بها انجام میگردد، به همین علت در اکثریت دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها ملک اجاره ای، این طرف موجر قرارداد است که خواهان ارائه دعوی و افزایش اجاره بها میباشد.
وکیل تعدیل اجاره بها  «منظور قانون از تصویب این ماده این بوده که موجر و مستأجر هر دو بتوانند بر اساس افزایش قیمت خرید و فروش ملک و تورم و یا در موارد نادر! کاهش قیمت‌ها در عرف و اقتصاد جامعه ، اجاره بها ملک را تعدیل و به واقعیت نزدیک تر نمایند.
فلسفه اصلی ایجاد این ماده از قانون مدنی کشور، ریشه درعدم امکان تخلیه ملک اجاره ای ، مگر در موارد خاص و نادر، دارد. که این موضوع در قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر یک ملک ، در سال ۱۳۵۶به منظور کسب حق کسب و پیشه بیان شده بود.
به همین جهت از نگاه  نگارنده گروه وکلای آنی وکیل عادلانه است که طرف موجر قرارداد اگر با پایان یافتن مدت اجاره ملک ، باز هم امکان تخلیه ملک خود را نداشته باشد، بتواند با استناد به قوانین مربوطه، برای طرح و ارائه دعوی تعدیل اجاره بها ملک خود به دادگاه مراجعه نماید.وکیل ملکی

وکیل  شرایط طرح دادخواست تعدیل اجاره ‌بها ملک
بر اساس  مفاهیم قانونی و ماده ۴ قانون روابط مستاجر و موجر، شرایط زیر باید در این دعوی رعایت و لحاظ گردد:
اولا انقضاء مدت اجاره
ماده ۴قانون روابط موجر و مستأجر، ارائه دعوی تعدیل اجاره بها ملک را مشروط بر منقضی شدن تاریخ قرارداد ملک نموده است.
شرط وجود و تحقق انقضا مدت اجاره ملک در ماده ۴ شفاف بوده و برای طرح و ارائه دعوی تعدیل اجاره بها ملک، انقضاء مدت قانونی اجاره ملک الزامی میباشد.
دوما سپری شدن ۳سال تمام شمسی
سپری شدن ۳ سال تمام خورشیدی از تاریخ مقرر در رای قبلی دادگاه، مبنی بر تعدیل اجاره بها ، قطعی میباشد. لذا بایستی حداقل ۳سال از آخرین حکم تعدیل اجاره صادر شده برای ملک ، سپری شده باشد.
((روش محاسبه میزان تعدیل اجاره‌ بها ملک))
در دعوی تعدیل اجاره بها ملک، تعیین میزان دقیق اجاره بها ، کاری تخصصی و فنی بوده که تنها با مشاهده دقیق محل ملک و مقایسه ملک های مشابه با آن و در نظر گرفتن همه عوامل مقدور نمیباشد.
این کارحتی از حیطه تخصصی دادگاه های قضایی هم خارج میباشد.
بهمین علت برای تعیین میزان اجاره بها مطابق با عرف جامعه بایستی به کارشناس متخصص در این زمینه رجوع کرد .
پس در وهله اول مبنا و اساس کار تعدیل قانونی اجاره بها ملک، انتخاب کارشناس مناسب و باتجربه میباشد.
عوامل موثر در تعیین میزان اجاره بهای ملک توسط کارشناس:
نوع ملک سن بنای ملک مدت زمان اجاره ملک توسط مستأجر موقعیت جغرافیایی ملک مساحت بنای ملک نوع کاربری ملک (مسکونی، اداری) پرداخت سرقفلی ملک میزان آخرین اجاره بهای ملک تعمیرات احتمالی ملک توسط مستأجر و…
وکیل تعدیل اجاره بهای ملک :سید سجاد میرکاظمی ۰۹۱۲۲۲۷۴۹۸۳ وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی –گروه وکلای آنی وکیل