دعوای ابطال قرارداد فروش ملک را در این نوشتار که توسط سید سجاد میرکاظمی وکیل ارشد گروه وکلای آنی وکیل میرکاظمی 09122274983 مورد بررسی قرار میدهیم..

دعوای ابطال قرارداد فروش ملک یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک است که معمولاً به دلایل قانونی مانند عدم رعایت شرایط صحت قرارداد، معامله معارض، صوری بودن قرارداد، و یا وجود فساد و تدلیس در معامله مطرح می‌شود. این دعوا با فسخ قرارداد تفاوت دارد؛ زیرا فسخ زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین از شرایط قراردادی تخلف کند، اما ابطال زمانی مطرح می‌شود که قرارداد از ابتدا باطل بوده یا قابل ابطال باشد.

۱. موارد طرح دعوا

✅ معاملات معارض (فروش ملک به چند نفر): اگر فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد، معامله دوم غیرقانونی بوده و خریدار اول می‌تواند درخواست ابطال معامله دوم را بدهد.

✅ عدم اهلیت فروشنده یا خریدار: اگر یکی از طرفین قرارداد محجور (مثلاً صغیر، مجنون، یا سفیه) باشد و بدون اجازه ولی یا قیم معامله کند، قرارداد قابل ابطال است.

✅ نبود قصد و رضایت واقعی: اگر ثابت شود که قرارداد صوری بوده یا یکی از طرفین با اکراه، تهدید، یا فریب مجبور به امضای قرارداد شده است، قرارداد باطل خواهد شد.

✅ عدم مالکیت فروشنده: اگر فروشنده مالک قانونی ملک نبوده یا بدون اجازه مالک اقدام به فروش کرده باشد، خریدار می‌تواند دعوای ابطال را مطرح کند.

✅ معاملات فضولی: اگر شخصی بدون اجازه مالک اصلی، ملک او را بفروشد و مالک اصلی این معامله را رد کند، خریدار می‌تواند درخواست ابطال بدهد.

✅ غش در معامله و تدلیس: اگر فروشنده اطلاعات غلط درباره ملک ارائه داده باشد (مثلاً ملک در طرح شهرداری باشد ولی آن را به‌عنوان زمین مسکونی بفروشد)، خریدار می‌تواند تقاضای ابطال کند.

✅ عدم رعایت تشریفات قانونی: برخی قراردادها برای صحت نیاز به ثبت رسمی در دفترخانه یا اخذ مجوزهای خاص دارند. در صورت عدم رعایت این موارد، امکان ابطال قرارداد وجود دارد.

✅ ابطال قرارداد به دلیل خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه: اگر قرارداد حاوی شرایط غیرقانونی یا نامشروع باشد (مثلاً فروش ملک دولتی بدون مجوز)، دادگاه می‌تواند آن را باطل اعلام کند.

۲. اهمیت وکیل ملکی در دعاوی ابطال قرارداد

✅ بررسی دقیق مدارک و قرارداد: وکیل می‌تواند با بررسی دقیق اسناد، ایرادات قانونی قرارداد را مشخص کند و از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند.

✅ استناد به قوانین و رویه قضایی: اثبات دلایل ابطال نیاز به استناد به مواد قانونی و آراء مشابه دارد که یک وکیل با تجربه می‌تواند این کار را به‌درستی انجام دهد.

✅ پیگیری روند حقوقی و جلوگیری از اطاله دادرسی: دعاوی ملکی ممکن است مدت زیادی طول بکشند، اما وکیل می‌تواند با تنظیم دادخواست قوی و ارائه مستندات کامل، فرآیند رسیدگی را تسریع کند.

✅ مطالبه خسارات ناشی از ابطال قرارداد: وکیل می‌تواند علاوه بر ابطال قرارداد، تقاضای استرداد وجوه پرداختی و خسارات ناشی از قرارداد را نیز مطرح کند.

✅ جلوگیری از اقدامات خلاف قانون طرف مقابل: برخی افراد پس از اطلاع از طرح دعوا، اقدام به انتقال ملک به اشخاص دیگر می‌کنند. وکیل می‌تواند با درخواست دستور موقت، از این کار جلوگیری کند.

۳. نمونه پرونده دعوای ابطال قرارداد فروش ملک

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره دعوای ابطال معامله: مراجع قضایی مرجع ابطال معاملات نیستند بلکه مراجع قضایی بطلان معاملات را در صورت عدم رعایت شرایط قانونی اعلام می کنند. بنابراین دعوی به خواسته ابطال معامله، قابل استماع نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای ی.ع. با وکالت آقایان الف.ک. و ع.و. به طرفیت خوانده آقای س.م. با موضوع ابطال معامله موضوع قولنامه شماره … مورخ ۱۳۸۲/۲/۳۰ و همچنین الزام خوانده به استرداد ثمن دریافتی به میزان یکصد میلیون ریال با احتساب خسارات دادرسی و قانونی؛ بدین شرح که خوانده طی قولنامه شماره … متعهد به تحویل یک قطعه زمین به مساحت ۱۲۰ مترمربع جز پلاک ثبتی … فرعی از… اصلی واقع در سرآسیاب ملارد گردیده که در همین خصوص پرونده به کلاسه ۹۱۰۰۱۸ در همین شعبه به عنوان الزام به تحویل مطرح که به موجب دادنامه مورخ ۱۳۹۲/۵/۲۴ به دلیل عدم وجود مبیع در عالم خارج حکم به بطلان دعوی خواهان صادر شده است لذا با توجه به اوراق و محتویات پرونده ملاحظه می گردد که خواسته خواهان و وکلای ایشان ابطال معامله موضوع قولنامه شماره …. می باشد این در حالی است که مراجع قضایی مرجع ابطال معاملات واقع شده نمی باشد بلکه مراجع قضایی بطلان معاملات و اگر شرایط قانونی رعایت نشده باشد اعلام می کنند. لذا به دلیل عدم طرح صحیح خواسته دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته و با استناد به ماده ۲ از قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی مذکور را صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی ملارد – بحرینی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ی.ع. با وکالت آقای الف.ک. و آقای ع.و. به طرفیت س.م. نسبت به دادنامه شماره۳۵۷-۱۳۹۳/۴/۱۴ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی ملارد که متضمن صدور قرار عدم استماع دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته ابطال معامله موضوع قولنامه شماره۱۰۶۲- ۱۳۹۲/۲/۳۰ و الزام خوانده به استرداد ثمن دریافتی به میزان یکصدمیلیون ریال با احتساب خسارات دادرسی و قانونی می باشد. با توجه به محتویات و مندرجات پرونده خصوصا دادنامه شماره ۵۰۷- ۱۳۹۲/۵/۲۴ صادره از شعبه سوم دادگستری ملارد اعتراض تجدیدنظرخواه را وارد و موجه تشخیص دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض قرار صادره معترض عنه پرونده را جهت رسیدگی ماهوی عینا به دادگاه محترم بدوی اعاده می نماید.رأی صادره قطعی است.

رئیس و مستشارشعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

موضوع پرونده:

فروش یک واحد مسکونی که در طرح تعریض خیابان قرار دارد، بدون اطلاع خریدار

خواسته:

✅ ابطال قرارداد فروش ملک به دلیل تدلیس و ارائه اطلاعات نادرست

✅ استرداد مبلغ پرداخت‌شده به خریدار

دفاعیات فروشنده:

1. مدعی است که خریدار باید قبل از معامله از وضعیت ملک مطلع می‌شد.
2. ادعا می‌کند که امکان اخذ مجوز تغییر کاربری وجود دارد.

رأی دادگاه:

دادگاه با استعلام از شهرداری متوجه شده که ملک در طرح توسعه شهری قرار دارد و قابل ساخت‌وساز نیست.

دادگاه با استناد به ماده ۳۹۳ قانون مدنی (در مورد تدلیس در معامله)، قرارداد را باطل اعلام کرده و حکم به استرداد مبلغ پرداختی به خریدار داده است.

۴. نحوه تنظیم دادخواست ابطال قرارداد فروش ملک

مشخصات دادخواست:

خواهان: (مشخصات خریدار یا مالک اصلی)

خوانده: (مشخصات فروشنده یا طرف دیگر قرارداد)

خواسته: ابطال قرارداد فروش ملک

دلایل و مستندات:

• قرارداد خرید و فروش ملک
• استعلام ثبتی و شهرداری
• شهادت شهود (در صورت وجود)
• نظر کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم)

نمونه متن دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ………..

اینجانب ………… فرزند ………… در تاریخ ………… اقدام به خرید ملکی از خوانده محترم نموده‌ام.

پس از انجام معامله، مشخص شد که ملک در طرح تعریض خیابان قرار دارد و امکان اخذ مجوز ساخت برای آن وجود ندارد.

فروشنده هنگام انعقاد قرارداد این موضوع را از اینجانب پنهان کرده و با ارائه اطلاعات نادرست، بنده را به انعقاد قرارداد وادار نموده است.

نظر به اینکه **این معامله مبتنی بر تدلیس و فریب بوده و مغایر با مقررات قانونی می‌باشد، تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال قرارداد و

استرداد وجوه پرداختی را دارم.**

با احترام

نام و نام خانوادگی

۵. نمونه آرای دادگاه و تحلیل حقوقی

نمونه رأی اول: ابطال قرارداد به دلیل تدلیس در معامله

دادنامه شماره: …………… – شعبه ……… دادگاه حقوقی تهران

رأی دادگاه:

نظر به اینکه خوانده با علم به قرارگیری ملک در طرح تعریض شهری، این موضوع را از خریدار پنهان کرده است،

و نظر به اینکه این امر مصداق تدلیس در معامله بوده و باعث ورود ضرر به خواهان شده است،

دادگاه دعوی خواهان را وارد دانسته و حکم به ابطال قرارداد و استرداد وجوه پرداختی صادر می‌کند.

تحلیل رأی:

✔ پنهان‌کاری فروشنده در مورد وضعیت ملک، مصداق تدلیس است و باعث ابطال قرارداد می‌شود.

✔ در چنین پرونده‌هایی، استعلام از مراجع رسمی مانند شهرداری و اداره ثبت، تأثیر زیادی در اثبات ادعا دارد.

نتیجه‌گیری: چرا گرفتن وکیل ملکی در دعوای ابطال قرارداد ضروری است؟

✅ وکیل می‌تواند مدارک لازم برای اثبات بطلان قرارداد را جمع‌آوری کند.

✅ از تنظیم اشتباه دادخواست و رد شدن آن جلوگیری می‌کند.

✅ می‌تواند علاوه بر ابطال قرارداد، مطالبه خسارت نیز انجام دهد.

✅ می‌تواند با اقدامات قانونی از فروش ملک به اشخاص دیگر جلوگیری کند.

توصیه: اگر قصد طرح دعوای ابطال قرارداد ملکی را دارید، حتماً قبل از اقدام با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا شانس موفقیت شما افزایش یابد.

دعوای ابطال قرارداد فروش ملک-سید سجاد میرکاظمی وکیل متخصص دعاوی ابطال قرارداد فروش ملکی 09122274983