دعوی الزام به تقسیم و افراز ملک مشاع-وکیل متخصص دعاوی ملکی.سید سجاد میرکاظمی 09122274983 در این نوشتار مورد بررسی قرار میدهیم.

۱. مفهوم افراز و تقسیم ملک مشاع

ملک مشاع:

ملکی است که چند نفر به‌صورت مشترک در آن مالکیت دارند و سهم هر مالک به‌صورت درصدی مشخص است، اما حدود و بخش خاصی از ملک به هیچ‌کدام تعلق ندارد.

افراز ملک:

افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک در ملک مشاع است، به‌طوری‌که هر مالک قسمتی مستقل از ملک را در اختیار بگیرد.

تقسیم ملک:

در صورتی که افراز ممکن نباشد (مثلاً زمین به شکلی است که نمی‌توان آن را به بخش‌های برابر تقسیم کرد)، ممکن است ملک به فروش گذاشته شود و مبلغ حاصل بین مالکان تقسیم گردد.

تفاوت افراز و تقسیم:

معیار افراز تقسیم

ماهیت جداسازی سهم هر مالک

پایان دادن به مالکیت مشاع

نتیجه

ایجاد قطعات مستقل برای هر مالک

فروش ملک و تقسیم پول بین مالکان

مرجع رسیدگی

اداره ثبت اسناد یا دادگاه حقوقی

دادگاه حقوقی

۲. شرایط طرح دعوا برای افراز و تقسیم ملک مشاع

✅ ملک باید به‌صورت مشاع باشد.

✅ درخواست افراز زمانی مطرح می‌شود که یکی از مالکان خواهان جداسازی سهم خود باشد.

✅ در صورتی که افراز ممکن نباشد، ملک باید فروخته و وجه آن بین شرکا تقسیم شود.

نکته:

• اگر یکی از شرکا مخالف افراز باشد، سایر مالکان می‌توانند از طریق دادگاه الزام او را بخواهند.
• در صورتی که ملک در اداره ثبت قابل افراز نباشد، دادگاه به دعوا رسیدگی خواهد کرد.

۳. مراحل حقوقی طرح دعوای افراز و تقسیم ملک

الف) مراحل افراز از طریق اداره ثبت اسناد:

1. ارائه درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک.
2. انجام بررسی توسط کارشناسان ثبت.
3. صدور رأی افراز (در صورت امکان تفکیک).
4. در صورت عدم امکان افراز، ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی.

ب) مراحل دعوای افراز از طریق دادگاه:

1. تنظیم و ثبت دادخواست افراز در دادگاه حقوقی.
2. بررسی مدارک مالکیت و وضعیت ملک.
3. ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی امکان افراز.
4. صدور رأی دادگاه مبنی بر افراز یا غیرقابل‌افراز بودن ملک.

ج) مراحل دعوای تقسیم ملک:

1. اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه حکم به فروش ملک صادر می‌کند.
2. ملک از طریق مزایده فروخته می‌شود.
3. مبلغ حاصل بین شرکا تقسیم می‌شود.

۴. نمونه آراء دادگاه در مورد افراز و تقسیم ملک مشاع

عنوان: درخواست افراز ملک مشاع با وجود مستحدثات

پیام: وجود مستحدثات در ملک مشاع و عدم قلع و قمع آن، مانع از رسیدگی به درخواست افراز ملک نیست.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان الف.خ. به طرفیت خوانده آقای الف.خ. به قیمومیت م.خ. به خواسته تقسیم مال مشاع یک سهم از هشت سهم شش‬ دانگ یک قطعه باغ گیلاس به پلاک … فرعی از سنگ 6 اصلی مقوم به 51/000/000 ریال با توجه به اینکه یکی از خوانده‌ها محجور می‌باشد، بدین شرح که خواهان با تقدیم دادخواستی اظهار داشته به‬ موجب سند رسمی شماره … اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم به صورت مشاعی با خواندگان شریک می‌باشم … تقاضای افراز مقدار سهمی خود از پلاک مزبور را دارم …حال با عنایت به دادخواست تقدیمی خواهان به شرح خواسته و توجهاً به نظریه کارشناس رسمی دادگستری که در آن قید گردیده (… بر اساس ماده 571 قانون مدنی و قواعد عمومی ثبتی تا زمانی‬که ملکی مشاعی افراز یا تفکیک نگردیده است اشاعه مالکیت به حالت خود باقی است و هر کدام از مالکین در ذرات و آنات ملک مشاعی شریک می‌باشند و تا زمانی‬که تصرفات مفروزی قلع و قمع نگردد افراز پلاک ثبتی موصوف مقدور نمی‌باشد…) که نسبت به نظریه موصوف اعتراض ولیکن هزینه هیئت کارشناسی علی‬رغم ابلاغ واریز نگردیده، فلذا با عنایت به اینکه مقدمه افراز، قلع و قمع مستحدثات مربوطه پلاک مبحوث‬ عنه می‌باشد، علی‬هذا دعوی مطروحه به کیفیت حاضر قابلیت استماع را نداشته، دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آئین دادرسی در امور مدنی قرار رد دعوا را صادر و اعلام می‌دارد. قرار صادره حداکثر ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودبارقصران – مهرطلب

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.خ. نسبت به دادنامه شماره 93099720993400674 مورخه 1393/4/31 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی بخش رودبارقصران که به موجب آن قرار رد دعوا مشارالیه به‬ خواسته تقسیم مال مشاع یک سهم از هشت سهم شش‬ دانگ یک قطعه باغ گیلاس تحت پلاک ثبتی شماره … فرعی از سنگ 6 اصلی واقع در بخش 11 تهران صادر و اعلام گردیده است مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و به شرح لایحه اعتراضیه مستوجب نقض می‬ باشد زیرا اولاً وجود مستحدثات در ملک مشاع و عدم قلع و قمع آن بدواً مانع از رسیدگی به درخواست افراز آن و اجابت خواسته تجدیدنظرخواه نمی‬ باشد ثانیاً: مطابق صراحت مواد 2 و 3 از قانون آئین دادرسی دادگاه‬های عمومی و انقلاب در امور مدنی محاکم دادگستری مکلف هستند به دعاوی که برابر مقررات درخواست شده‬ اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند که در مانحن‬ فیه دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع و پذیرش را داشته است لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر از ماده 353 قانون یادشده ضمن نقض قرار معترض‬ عنه، پرونده را جهت ادامه رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس ومستشاردادگاه شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
امی- مداح

نمونه رأی دادگاه درباره افراز ملک مشاع

مرجع رسیدگی: شعبه ۵ دادگاه حقوقی تهران

خواهان: علی … (یکی از مالکان مشاع)

خوانده: سایر شرکای ملک

خواسته: افراز ملک مشاع

رأی دادگاه:

با توجه به درخواست خواهان و بررسی کارشناس رسمی، مشخص شد که ملک مذکور قابلیت افراز دارد. لذا، دادگاه حکم به افراز ملک و جداسازی سهم هر مالک بر اساس نقشه کارشناسی صادر می‌کند.

تحلیل رأی:

• ملک دارای شرایط افراز بوده است.
• کارشناسی نقش مهمی در صدور حکم داشته است.

نمونه رأی دادگاه درباره تقسیم ملک مشاع

مرجع رسیدگی: شعبه ۸ دادگاه حقوقی مشهد

خواهان: رضا … (مالک مشاع)

خوانده: سایر شرکا

خواسته: فروش ملک مشاع و تقسیم وجه

رأی دادگاه:

با توجه به نظریه کارشناس رسمی و اعلام عدم امکان افراز ملک، دادگاه با استناد به ماده ۵۹۱ قانون مدنی حکم به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم مبلغ حاصل بین شرکا بر اساس سهم مشاعی آنان صادر می‌کند.

تحلیل رأی:

• ملک شرایط افراز نداشته است.
• دادگاه برای پایان دادن به مالکیت مشاع، حکم به فروش داده است.

۵. ویژگی‌های وکیل متخصص در دعاوی افراز و تقسیم ملک

✅ آشنایی کامل با قوانین ثبت و حقوق املاک مشاع

✅ تجربه در پیگیری پرونده‌های افراز در اداره ثبت و دادگاه

✅ توانایی ارائه دفاعیات محکم در برابر اعتراض سایر مالکان

✅ مهارت در مذاکره برای حل‌وفصل اختلافات بدون طرح دعوا

۶. ویژگی‌های مشاوره حقوقی تخصصی در این دعاوی

✅ بررسی اسناد مالکیت قبل از طرح دعوا

✅ تحلیل امکان افراز یا ضرورت فروش ملک

✅ راهنمایی درباره نحوه اعتراض به تصمیم اداره ثبت یا دادگاه

✅ ارائه راهکارهای سریع‌تر برای حل اختلاف بین مالکان مشاع

۷. نتیجه‌گیری و توصیه‌ها

✔ اگر یکی از شرکا خواهان جداسازی سهم خود باشد، باید درخواست افراز دهد.

✔ اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند.

✔ مراجعه به وکیل متخصص می‌تواند روند پرونده را تسریع کند و از تضییع حقوق جلوگیری کند.

اگر سؤالی در مورد پرونده خاصی دارید، بفرمایید تا راهنمایی کنم.

دعوی الزام به تقسیم و افراز ملک مشاع-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص ملکی