دعوای فسخ قرارداد ملکی

دعوای فسخ قرارداد ملکی را که توسط گروه وکلای آنی وکیل سید سجاد میرکاظمی 09122274983 تنظیم شده است را مورد بررسی قرار دهیم..

دعوای فسخ قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله (فروشنده یا خریدار) به دلیل تخلف از تعهدات یا وجود شرایط خاص قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشد. این دعوا یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی محسوب می‌شود و نیاز به آگاهی حقوقی دقیق و تنظیم دادخواست صحیح دارد.

۱. موارد طرح دعوا

✅ عدم پرداخت ثمن معامله: اگر خریدار مبلغ قرارداد را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند درخواست فسخ کند.

✅ عدم تحویل ملک: اگر فروشنده در زمان تعیین‌شده ملک را تحویل ندهد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

✅ عیوب پنهان (خیار عیب): در صورتی که ملک دارای نقصی باشد که بعد از معامله کشف شود و این عیب باعث ضرر جدی خریدار گردد، وی می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

✅ خیار شرط: اگر در قرارداد شرط فسخ برای یکی از طرفین ذکر شده باشد، آن فرد می‌تواند بر اساس شرط مقرر، قرارداد را فسخ کند.

✅ تخلف از شرایط قرارداد: اگر هر یک از طرفین تعهدات قراردادی خود را نقض کنند، طرف دیگر می‌تواند درخواست فسخ کند.

✅ عدم امکان انتقال سند: اگر ملک مشکلات ثبتی داشته باشد و امکان انتقال رسمی آن نباشد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

✅ معاملات معارض: اگر مشخص شود که ملک به چند نفر فروخته شده است، خریدار می‌تواند درخواست فسخ دهد.

✅ غش در معامله و تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و ارائه اطلاعات نادرست طرف مقابل را به معامله وادار کرده باشد، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت.

۲. اهمیت وکیل ملکی در دعاوی فسخ قرارداد

✅ بررسی شرایط قانونی فسخ: بسیاری از افراد بدون داشتن دلیل قانونی درخواست فسخ می‌کنند که منجر به رد دعوا می‌شود. وکیل با بررسی دقیق قرارداد، مشخص می‌کند که آیا شرایط فسخ وجود دارد یا خیر.

✅ تنظیم صحیح دادخواست: اگر دادخواست فسخ به درستی تنظیم نشود یا مستندات کافی نداشته باشد، دادگاه ممکن است آن را رد کند.

✅ جلوگیری از خسارت‌های احتمالی: برخی افراد پس از فسخ، ناچار به پرداخت خسارت یا جریمه می‌شوند. وکیل می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند.

✅ مستندسازی دقیق برای اثبات فسخ: وکیل می‌تواند با ارائه مستندات محکم و استناد به مواد قانونی، دادگاه را متقاعد کند که فسخ قرارداد ضروری است.

✅ طرح دعوای جبران خسارت: در برخی موارد، فسخ قرارداد می‌تواند خسارت‌هایی برای یکی از طرفین ایجاد کند. وکیل می‌تواند علاوه بر فسخ، تقاضای خسارت نیز مطرح کند.

۳. نمونه پرونده دعوای فسخ قرارداد ملکی

موضوع پرونده:

خریدار ملکی را خریداری کرده، اما فروشنده از انتقال سند خودداری کرده و مشخص شده که ملک دارای مشکل ثبتی است.

خواسته:

فسخ قرارداد، استرداد وجه پرداختی و جبران خسارات تأخیر در انجام تعهد

دفاعیات فروشنده:

1. مدعی است که خریدار باید صبر کند تا مشکل ثبتی حل شود.
2. مدعی است که خریدار نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند زیرا در قرارداد ذکر نشده است.

رأی دادگاه:

دادگاه با بررسی مشکلات ثبتی و استعلام از اداره ثبت اسناد، ادعای فروشنده را رد کرده و قرارداد را فسخ کرده است. همچنین فروشنده را ملزم به استرداد وجه پرداختی به همراه خسارت تأخیر تأدیه کرده است.

۴. نحوه تنظیم دادخواست فسخ قرارداد ملکی

مشخصات دادخواست:

خواهان: (مشخصات خریدار یا فروشنده)

خوانده: (مشخصات طرف مقابل)

خواسته: فسخ قرارداد و استرداد وجه پرداختی

دلایل و مستندات:

• قرارداد خرید و فروش
• استعلام ثبتی مبنی بر مشکلات ملک
• شهادت شهود (در صورت نیاز)

نمونه متن دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ………..

اینجانب ………… فرزند ………… به استناد قرارداد مورخ …………، یک واحد آپارتمانی از خوانده خریداری کرده‌ام.

پس از انجام معامله، مشخص شد که ملک دارای مشکلات ثبتی بوده و امکان انتقال سند وجود ندارد.

با توجه به اینکه این مشکل باعث ضرر اینجانب شده و فروشنده از انجام تعهد خودداری کرده است، از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم فسخ قرارداد و استرداد وجه پرداختی به همراه خسارت تأخیر تأدیه را دارم.

با احترام

نام و نام خانوادگی

۵. نمونه آرای دادگاه و تحلیل حقوقی

نمونه رأی اول: فسخ قرارداد به دلیل عدم تحویل ملک

دادنامه شماره: …………… – شعبه ……… دادگاه حقوقی تهران

رأی دادگاه:

نظر به اینکه خوانده مطابق قرارداد متعهد به تحویل ملک در تاریخ ………… بوده، اما از انجام این تعهد خودداری کرده است،

و نظر به اینکه تأخیر در تحویل باعث ضرر و زیان برای خواهان شده است،

دادگاه دعوای خواهان را وارد دانسته و حکم به فسخ قرارداد و استرداد مبلغ پرداختی صادر می‌کند.

تحلیل رأی:

✔ تحویل ملک یکی از تعهدات اصلی فروشنده است و در صورت عدم انجام، خریدار می‌تواند درخواست فسخ کند.

نمونه رأی دوم: رد دعوای فسخ به دلیل عدم وجود شرط فسخ

رأی دادگاه:

نظر به اینکه در قرارداد ذکر نشده که خریدار در صورت تأخیر

می‌تواند قرارداد را فسخ کند،

و نظر به اینکه خوانده اعلام کرده که در آینده امکان انتقال سند وجود خواهد داشت،

لذا دعوای خواهان وارد نبوده و رد می‌شود.

تحلیل رأی:

✔ اگر در قرارداد شرط فسخ وجود نداشته باشد، دادگاه ممکن است دعوا را رد کند.

✔ توصیه می‌شود که در قرارداد، شرط صریح برای فسخ در صورت عدم انجام تعهدات درج شود.

نتیجه‌گیری: چرا گرفتن وکیل ملکی در دعوای فسخ قرارداد ضروری است؟

✅ وکیل میتواند با بررسی قرارداد، مشخص کند که آیا امکان فسخ قانونی وجود دارد یا خیر.

✅ وکیل از تنظیم اشتباه دادخواست و رد شدن آن جلوگیری می‌کند.

✅ اگر طرف مقابل قصد سوءاستفاده یا تأخیر در اجرای حکم را داشته باشد، وکیل می‌تواند پیگیری قانونی انجام دهد.

✅ وکیل می‌تواند علاوه بر فسخ قرارداد، خسارات ناشی از فسخ را نیز مطالبه کند.

توصیه: اگر قصد فسخ قرارداد ملکی را دارید، پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از ضرر و زیان احتمالی جلوگیری شود.

دعوای فسخ قرارداد ملکی-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص امور ملکی