وکیل الزام به تنظیم سند
وکیل الزام به تنظیم سند – دفاع و پیشبرد پرونده با دانش مهندسی و حقوقی
مقدمه
در نظام حقوقی ایران، یکی از مهمترین دعاوی در حوزه املاک و معاملات ملکی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. بسیاری از خریداران ملک پس از امضای مبایعهنامه و پرداخت بخشی یا تمام ثمن معامله، با این مشکل مواجه میشوند که فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند خودداری میکند. در چنین شرایطی تنها راهحل، مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. در این مسیر، بهرهگیری از یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی نقش اساسی در موفقیت پرونده ایفا میکند. سید سجاد میرکاظمی، وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد جزا و جرمشناسی، با تجربه گسترده در پروندههای ملکی، دفاع و پیگیری این نوع دعاوی را با ترکیب دانش مهندسی و حقوقی انجام میدهد.
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که خریدار یا ذینفع علیه فروشنده یا مالک رسمی ملک اقامه میکند تا دادگاه، وی را ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی مالکیت نماید. مبنای این دعوا در مواد ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی و همچنین مقررات قانون ثبت اسناد و املاک است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیت اموال غیرمنقول تنها زمانی در برابر اشخاص ثالث معتبر است که در دفتر املاک به ثبت برسد. بنابراین، انتقال واقعی و قانونی مالکیت صرفاً با تنظیم سند رسمی در دفترخانه امکانپذیر خواهد بود.
چرا حضور وکیل الزام به تنظیم سند ضروری است؟
بسیاری از افراد تصور میکنند که صرف داشتن مبایعهنامه یا قولنامه کافی است و میتوانند بدون وکیل نیز دعوا را پیش ببرند. اما در عمل، دعاوی ملکی از پیچیدگیهای فراوانی برخوردارند: از ایرادات شکلی و ماهوی مبایعهنامه گرفته تا تطبیق پلاک ثبتی، استعلامات ثبتی، مسائل مربوط به تفکیک یا افراز و حتی طرح دعاوی متقابل از سوی فروشنده. در چنین شرایطی تنها یک وکیل ملکی متخصص میتواند با استناد به قوانین، آرای وحدت رویه، نظریات مشورتی و تجارب عملی، پرونده را به نفع موکل پیش ببرد.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند
- بررسی قرارداد: وکیل ابتدا مبایعهنامه و شرایط آن را از نظر صحت و اعتبار بررسی میکند.
- ارسال اظهارنامه: پیش از طرح دعوا، اظهارنامهای رسمی به فروشنده ارسال میشود.
- ثبت دادخواست: وکیل دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت میکند.
- پیگیری دادرسی: حضور در جلسات دادگاه، ارائه لوایح حقوقی و دفاع در برابر ایرادات طرف مقابل.
- اجرای حکم: در صورت صدور حکم قطعی، اجرای آن از طریق دفترخانه اسناد رسمی و ثبت در دفتر املاک.
ترکیب دانش حقوقی و مهندسی در دعاوی ملکی
یکی از ویژگیهای بارز در پیگیری پروندههای ملکی، آگاهی وکیل از مسائل فنی و مهندسی است. بسیاری از پروندههای الزام به تنظیم سند، نیازمند بررسی نقشههای ثبتی، کارشناسی افراز، تفکیک و تعیین موقعیت دقیق ملک هستند. در چنین مواردی، وکیلی که علاوه بر دانش حقوقی، با اصول مهندسی و کار کارشناسان رسمی دادگستری نیز آشنا باشد، میتواند روند پرونده را با دقت و سرعت بیشتری مدیریت کند. سید سجاد میرکاظمی با تکیه بر این ترکیب دانشی، پروندههای موکلین خود را به بهترین نحو پیش میبرد.
ایرادات و دفاعیات رایج فروشندگان در دعاوی الزام به تنظیم سند
- ادعای فسخ قرارداد به دلایل مختلف (خیار تخلف از شرط، خیار تأخیر ثمن و …).
- مطرح کردن دعوای متقابل مبنی بر ابطال قرارداد.
- استناد به مشکلات ثبتی مانند بازداشت بودن ملک یا در رهن بودن آن.
- ایراد به اصالت یا اعتبار مبایعهنامه.
وکیل ملکی با تجربه، قادر است با ارائه دلایل حقوقی و اسناد معتبر، این دفاعیات را بیاثر کند و مسیر پرونده را به نفع خریدار تغییر دهد.
رویه قضایی و آرای وحدت رویه مرتبط
دیوان عالی کشور در آرای وحدت رویه متعددی، بر اصل الزامآور بودن تعهدات قراردادی تأکید کرده است. از جمله در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶، بیان شده است که انتقال رسمی ملک، در صورت وجود قرارداد صحیح، تعهدی الزامآور برای فروشنده محسوب میشود و دادگاهها مکلف به صدور حکم الزام به تنظیم سند هستند. استناد به چنین آرایی در لوایح حقوقی، وزن دفاعیات وکیل را بهطور چشمگیری افزایش میدهد.
نمونهای از تجربههای موفق
در یکی از پروندهها، فروشنده به بهانه مشکلات ثبتی از انتقال سند خودداری میکرد و حتی دعوای متقابل مبنی بر فسخ قرارداد مطرح نمود. با این حال، سید سجاد میرکاظمی با ارائه مستندات قانونی، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و استناد به آرای وحدت رویه، موفق به اخذ حکم قطعی الزام به تنظیم سند و انتقال رسمی ملک به نام موکل شد. این تجربه نشان میدهد که حضور وکیل متخصص تا چه اندازه میتواند مسیر پرونده را تغییر دهد.
خدمات دفتر وکالت سید سجاد میرکاظمی در تهران
- دعاوی ملکی: الزام به تنظیم سند، خلع ید، رفع تصرف عدوانی، افراز و تفکیک.
- دعاوی خانواده: طلاق، مهریه، حضانت، اجرتالمثل.
- دعاوی کیفری: کلاهبرداری، خیانت در امانت، سرقت، جرائم اقتصادی.
- تنظیم و بررسی قراردادهای ملکی، تجاری و مشارکت در ساخت.
- داوری در قراردادها و حل و فصل اختلافات خارج از دادگاه.
برای دریافت مشاوره تخصصی و فوری میتوانید با شماره 09122274983 تماس بگیرید.
جمعبندی
دعاوی الزام به تنظیم سند، از مهمترین و پرچالشترین دعاوی ملکی محسوب میشوند. پیچیدگیهای ثبتی و حقوقی این دعاوی ایجاب میکند که افراد از همان ابتدا به یک وکیل متخصص و باتجربه مراجعه کنند. سید سجاد میرکاظمی، وکیل پایه یک دادگستری در تهران، با تکیه بر دانش حقوقی و مهندسی و تجربه درخشان در دعاوی ملکی، آماده ارائه خدمات حرفهای به موکلین محترم است. انتخاب وکیل آگاه، ضامن موفقیت شما در پروندههای الزام به تنظیم سند خواهد بود.
