وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع در ابتدا به بیان تعریف ملک مشاع میپردازد.

تعریف ملک مشاع

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع اشاره دارد که ملک مشاع در اصطلاح سرزمین یا ملک بخش (تقسیم)نشده ای که بین  دو یا چند نفر مشترک است و مالکین مشاعی در جزء جزء مال مشاع شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد را ملک مشاع می گویند.فی الواقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه (اشتراک) وجود داشته باشد.یعنی از لحاظ قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

 

ملک مشاع

در ترمینولوژی حقوق :به معنی ملکی که بین چند نفر مشترک باشد آمده است و در مقابل ملک مفروز استعمال می شود.

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع اذعان دارد که قانون مدنی مشاع را در ماده ۵۷۱ درقالب  تعریف شرکت به این نحو بیان می دارد:شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه .

ملک مفروز

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع در تعریف ملک مفروز : مفروز در لغت به معنی جدا کرده شده است که مالکان و حدود آن مشخص شده است .

ملک مفروز در ترمینولوژی حقوق :ملکی که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه در آمده و بین شرکا تقسیم شده باشد و در مقابل ملک مشاع است.

تکر :افراز مالکیت ۶ دانگ است و تقسیم همان مشاع است.

تقسیم مال غیرمنقول

وکیل دسنور فروش ملک مشاع گروه وکلای آنی وکیل اذعان داشته  تقسیم از نظر ماهیت تمییز حق است یعنی حق هر کس مشخص می شود .تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن می باشد .مثلا هر گاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می شود و در این مورد تقسیم ترکه به کار برده می شود و نه تفکیک و افراز .

ماده ۵۸۹قانون مدنی مقرر می دارد :«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد .»

ماده ۵۹۱ قانون مدنی :«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ،تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ،مشروطبراینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع :«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

با توجه به ماده ۵۹۱ قانون مدنی و ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود .

مطابق ماده ۵۹۸قانون مدنی :«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل ،در صورت عدم تراضی بین شرکا حصص آن ها به قرعه معیین می گردد.»

قانون مدنی برای تقسیم ترتیب برشمرده است و منقول و غیر منقول را جدا نکرده است :۱٫مثلی باشد(قابل تجزیه باشد) افراز ۲٫قیمتی باشد تعدیل .تعدیل یعنی معتدل و تقسیم کردن از روی عدالت

بیشتر بدانید :وکیل ملکی ثبتی | وکالت دعاوی ملکی – امور ثبتی

تقسیم مال غیر منقول :

تفکیک و افراز و فروش

سند ملک مشاع

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع انواع اسناد در قوانین مدنی و ثبت :قانون مدنی سند را بر دو نوع سند عادی و رسمی تقسیم کرده است و تعاریفی برای هر کدام ارائه کرده است قانون مدنی اسنادی را رسمی می داند که ۱٫در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است ۲٫اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است ۳٫اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد مشروط به اینکه تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد و سند بر طبق مقرات قانونی تنظیم شده باشد .و سند عادی سندی است که به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده اما مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا ترتیبات مقرره قانونی در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که امضا یا مهر طرف را داشته باشد عادی است .

تذکر مهم  :سندی که امضا یا مهر طرف را نداشته باشد توسط هر کس تنظیم شده باشد کاغذ پاره ای بیش نیست و حتی سند عادی ا محسوب نمی شود .

قانون ثبت :سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد .

 

اسناد مالکیت ملک مشاع چه نوع سندی می باشد ؟

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع با توجه به اینکه سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود مطابق قانون مدنی سند رسمی می باشد ولی طبق قانون ثبت سند رسمی محسوب نمی شود .

سند رسمی قانون مدنی با سند رسمی قانون ثبت چه تفاوتی دارد ؟سند رسمی قانون ثبت بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و اگر اختلاف یا اشکال و یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود .در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه  که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد .

سند مالکیت ملک مشاع :

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع سند مالکیت بنا بر تعریف قانون مدنی از اسناد رسمی است که مهمترین اسناد است زیرا اعتبار آن برای همه افراد است و تمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهند و می دهند اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد مثلا :با ارائه اسناد مالکیت ،اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.

فروش ملک مشاع

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع  اشاره دارد که در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد  بررسی قرار می گیرد:

1-ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود .

2-ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود .

انتقال قبل از ثبت :مطابق ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت :«هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»

انتقال بعد از ثبت ملک :ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود .ومطابق ماده ۵۸۳قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید.و همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع در ادامه به یک رای وحدت رویه در این مورد میپردازد:

رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه

مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم، تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیرمنقول باشد جاری است، بنابراین آراء شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور که تقسیم ترکه غیرمنقول را از صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع مال خارج و در صلاحیت دادگاه دانسته به اکثریت آراء صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاههای سراسر کشور لازم‌الاتباع است.

توقف دستور فروش ملک مشاع

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع :زمانی شرکاء برای ابطال دستور فروش ملک مشاع اقدام می کنند که تشریفات قانونی مانند زمان مزایده و توقیف ملک و … برای مزایده و فروش ملک اجرا نشده باشد یا اینکه شخص ثالثی به فروش ملک مشاع اعتراضی داشته باشد.

برای طرح دعوا در مورد دستور فروش ملک مشاع و جلوگیری از آن، متقاضی باید دادخواست و سایر ادله و مدارک خود را در دفتر خدمات قضایی ثبت کند تا درخواست او جهت رسیدگی به مرجع حقوقی مربوطه ارجاع شود.

نمونه رای فروش مال مشاع

رای دادگاه بدوی 

در خصوص دعوی خانم … فرزند … به طرفیت خواندگان …. با خواسته فروش یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی شماره … به انضمام هزینه دادرسی.

نظر به اینکه فوت مورث اصحاب دعوی و وراثت آن ها حسب دلایل موجود در پرونده نسبت به مرحوم یادشده محرز و مسلم است عنایت به اینکه خواندگان از دعوی مطروحه دفاعی به عمل نیاوردند و اغلب اصحاب دعوی نیز با فروش ملک مشاعی راضی می باشند.

لذا دادگاه دعوی خواهان را معمول بر صحت تلقی و مستنداً به ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی حکم به فروش یک باب منزل مسکونی به شماره پلاک … و تقسیم وجوه آن بین ورثه صادر و اعلام می نماید.

حکم صادره در خصوص خواندگان ۱- م. ۲- ط. ۳- ص. ۴-ش. ۵- ع. ۶- م. ۷- ع. ۸- ع. ۹- الف. ۱۰-ز.غ. محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و نسبت به مابقی خواندگان حضوری محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران.

رای دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی خانم … به طرفیت خانم … نسبت به دادنامه شماره … مورخ … صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم به فروش یک باب منزل مسکونی به شماره ثبتی …. و تقسیم وجوه آن بین ورثه صادر و اعلام شده است وارد و موجه نمی باشد.

زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و بر اساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است.

بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده ۳۵۸ همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می شود. رأی صادره قطعی است.
مستشاران شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص درخواست 1. خانم م. ک. فرزند ع.الف. 2. خانم ز. ط. فرزند الف. 3. آقای ح. ط. فرزند الف. 4. آقای م. ط. فرزند الف. با وکالت آقای الف. ز.الف. به طرفیت 1- م. ط. 2- م. ط. مبنی بر فروش فروش ملک مشاعی به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن با توجه به تقاضای خواهان و نظر به اینکه تصمیم قطعی واحد ثبتی به شماره 34558 – 93/6/16 دلالت بر غیرقابل افراز بودن ملک 4476/44486 ثبت منطقه بخش هفت تهران دارد لذا شرایط قانونی لازم جهت پذیرش درخواست مطروحه فراهم بوده دادگاه با استناد به مقررات ماده 4 قانون افراز و املاک مشاعی مصوب 22/8/1357 فروش پلاک فوق الذکر را صادر و اعلام می نماید که مطابق مواد 9 و 10 قانون مذکور ملک از طریق اجرای احکام مدنی طبق مقررات قانون اجرای احکام به معرض فروش فروش گذاشته شود و وجوه حاصله پس از کسر هزینه عملیات اجرایی بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم گردد. فروش صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر درمحاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 148 دادگاه عمومی حقوقی تهران – علی اصغر رضائی فر

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدید نظر خواهی آقایان م. و م. شهرت هردو ط. بطرفیت آقایان وخانمها 1. م. ک. 2. ز. 3. م. 4. ح. شهرت همگی ط. نسبت به دادنامه شماره 1114مورخ94/10/29 صادره از شعبه 148دادگاه عمومی حقوقی تهران که بموجب آن دستور فروش  مشاعی صادر گردیده است از بررسی محتویات پرونده نظر به اینکه برابر مقررات ماده 330 قانون آئین دادرسی مدنی آرای دادگاهها(اعم از حکم وقرار )قابل تجدیدنظر خواهی بوده که درمانحن فیه محکمه محترم ملک مشاعی راصادر نموده ک جزءاحکام وقرار ها نبوده .لذا قراررد تجدیدنظر خواهی تجدیدنظر خواهان صادر واعلام میگردد رای صادره قطعی است.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

وکیل یا نماینده قانونی: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رای مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به علاوه کلیه خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و …)

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت

ریاست محترم دادگاه با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً اینجانب … به وکالت از خواهان دعوا خانم/ آقای … به استحضار عالی می رساند موکل اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره … مالک دو دانگ از شش ‌دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می‌باشد که در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، خواستار فروش آن توسط دادگاه می باشد.

به همین خاطر درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک … نموده اند که مرجع موصوف رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و النهایه قطعی گردیده است نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا می‌شود و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکا موجود نیست و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

وکالت در فروش ملک مشاع

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع  در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک ۳ دانگ و دیگری ۲ دانگ و سومی ۱ دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود .

هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع

در دعوی مربوط به ملک مشاع برخی از آن ها مالی بوده و برخی دیگر غیر مالی می باشد و بدیهی است که در دعاوی مالی هزینه دادرسی با توجه به خواسته و بهای آن مشخص می شود و در غیر مالی بر اساس تعرفه مقرر که حداقل پنجاه تا صد و پنجاه هزار تومان می باشد .

مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی ملک مشاع

۱.تنظیم دادخواست دقیق توسط وکیل .

۲. مدارک شناسایی .

۳. مدارک مالکیت ملک از جمله سند مالکیت

۴.سایر دلایل و مدارک

مزایای  انتخاب وکیل در دعاوی ملک مشاع

۱.کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جهات گوناگون دارای اهمیت می باشد و بنابراین دقت و حساسیت بیشتری را برای طرح دعوا می طلبد .

۲٫در دعاوی مربوط به مال غیر منقول در صورت موفقیت در دعوا یا عدم موفقیت  از جهت مالی همیشه با توجه به تورم مبلغ قابل توجهی پول  مبادله می شود .

۳٫در دعاوی غیر منقول حقوق متعددی وجود دارد که برای اینکه دادگاه حکم در مورد آنها صادر کند نیاز به طرح آن ابتدا در دادخواست و تحت عنوان خواسته لازم می باشد و در صورت عدم طرح در ابتدا امکان تضییع آن حق خواهد بود

۴٫تنظیم انواع دادخواست از جمله دادخواست دعاوی غیر منقول که مهمترین دعاوی است از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند .

۵٫تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا در اکثر موارد مشکل می باشد و در صورت حضور وکیل از هزینه های بی مورد جلوگیری می شود .

۶٫بخاطر رعایت مهلت ها و مواعد قانونی که در جهت احقاق حق موثر می باشد توصیه می شود وکیل در دادرسی داشته باشیم .

7. در کلیه دعاوی مربوط به غیر منقول توصیه می شود حتما از وکیل متخصص دعاوی مر بوط به غیر منقول استفاده شود با توجه به وجود قوانین متعدد در زمینه اموال غیرمنقول و نهاد های حقوقی مختلف در زمینه ملک از جمله مشاع اقتضا دراد که از صفر تا صد دعوا توسط متخصص این امر انجام شود .

۸٫داشتن وکیل در پرونده از سردرگمی در دادگاه و کوتاه شدن طول مدت رسیدگی می شود

تبیین گروه وکلای آنی وکیل

گروه وکلا و داوری آنی وکیل   تیمی متشکل از وکلا و حقوقدانان صاحب صلاحیت و مجرب می باشد که جهت ارائه خدمات حقوقی  در راستای رفع نیازهای قضایی تمامی اقشار جامعه با در نظر گرفتن تمامی جوانب  فردی و قضایی سعی در برقراری ارتباط بین موکلین محترم با اقسام مختلف وکلا را دارد.  توسط آقای سید سعید میرکاظمی با بیش از دو دهه تجربه عملی و دارای تحصیلات تکمیلی در رشته حقوق خصوصی و همچنین سید سجاد میرکاظمی متخصص کیفری و حوزه اراضی و املاک و… در زمینه های متعدد تاسیس شده است. مدیریت سازمان یافته خدمات حقوقی آنی وکیل، از تجارب موفق گروه وکلا و موسسات  پیشرفته الگو برداری شده است.

گروه وکلای آنی وکیل با حل و فصل کردن بیش از هزاران پرونده مختلف در حوزه های مختلف حقوقی و کیفری و نظامی متعهد به وسیله در جهت احقاق حقوق موکلین و ارباب رجوع محترم نیز است.

گروه وکلای آنی وکیل  توانسته است به صورت منطقی و بدون بلند پروازی‌های غیر معقول، به اهداف کوتاه مدت خو د نائل آید. گروه وکلای آنی وکیل، از تجارب و موفقیت‌های کوچک در مسیر تحقق اهداف بزرگ الگو برداری می‌نماید. در حال حاضر تعداد زیادی  عضو متخصص در گروه وکلای آنی وکیل  از اقصا نقاط کشور مخصوصا مناطق تهران فعالیت می نمایند.

نظر به وجود نیاز در بخش های مختلف جامعه به منظور مشاوره‌های حقوقی، محدودیتی برای آنی وکیل  در همکاری با حقوقدانان و وکلا و نیز دانش آموختگان سایر گرایش های علمی وجود ندارد.

 

وکیل دسنور فروش ملک مشاع -مشاوره حقوقی دستور فروش ملک مشاع سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری 09122274983 متخصص امور ملکی