عدم پرداخت اجاره بها

با سلام خدمت مراجعه کنندگان گرامی به وب سایت مجموعه وزین گروه وکلای آنی وکیل

با عنایت به مشکلات و موضوعات مختلف حقوقی و کیفری در کشور و تنوع موضوعات گروهی از وکلای متخصص در امور حقوقی و کیفری بر آن شدیم تا گروه وکلای آنی وکیل را تشکیل و توسعه دهیم.

یکی از مشکلات متعدد در روابط موجر و مستاجر مساله عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجرین میباشد.

وکیل الزام به تنظیم سند در گروه وکلای آنی وکیل اظهار داشته که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ معروف به قانون اماکن کسب و پیشه یک خصوصیت استثنایی داشته که مالک عین مستاجره (موجر) حتی بعد از پایان مدت عقد اجاره نمی تواند درخواست تخلیه عین مستأجره را از مرجع قضایی بخواهد.

به عبارت دیگر مالک عین مستاجره حسب مورد ملک مسکونی یا تجاری (موجر) مجبور است که عقد اجاره را برای همیشه با مستاجر خود تمدید نماید. اما با این حال در دو ماده ۱۴ و ۱۵ قانون مصوب ۵۶ مواردی پیش بینی شده است که موجر می تواند عقد اجاره را فسخ کرده و از دادگاه تقاضای تخلیه ید مستاجر را تقاضا کند.حال در ادامه به برخی از این موارد فسخ اشارات مختصری می کنیم:

• 1در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد
• 2در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند.
• 3در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا فرزندان یا پدر یا مادر یا همسر خود داشته باشد.
• 4هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
• 5در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
• 6در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
• 7در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
• 8در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌
• 9تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
• 10 تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• 11در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست کند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه:

وفق قانون شورای حل اختلاف دعاوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد که در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

در زیر به یک نمونه دادخواست میپردازیم

*نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری به علت تاخیر در پرداخت اجاره بها

خواهان : …………(مشخصات مالک یا موجر )

اقامتگاه : ……….

شماره ملی : ……..

خوانده : …………..(مشخصات مستاجر )

اقامتگاه : …………

شماره ملی : …………

خواسته: تقاضای تخلیه به علت تاخیر و عدم پرداخت اجاره بها

دلایل و مستندات :

۱- رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به خوانده
۲- رونوشت دلیل مالکیت
۳- رونوشت قرارداد عادی اجاره شماره …..

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب شهرستان……….

با سلام و عرض ادب

به استحضار می رساند اینجانب خواهان……. مالک شش دانگ پلاک ثبتی…….. واقع در……………..می باشم که رونوشت سند مالکیت تقدیم حضور است. قسمتی از ملک مذکور که به صورت یک باب مغازه تجاری  است به موجب سند عادی شماره به خوانده محترم اقای ………در مورخ …./…./۷۵ اجاره داده شده است.( رونوشت قرارداد اجاره ضم دادخواست تقدیم حضور است)

نظر به اینکه خوانده دعوا ظرف یک سال سه بار با ابلاغ اظهارنامه ( رونوشت اظهارنامه ها تقدیم حضور می گردد) اجاره بها را پرداخت نکرده است که در ما نحن فیه مکرراََ مرتکب تخلف در تاخیر پرداخت اجاره بها شده است. لذا اینجانب با تقدیم این دادخواست استنادا به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم تخلیه با احتساب کلیه خسارت های قانونی استدعا می شود.

وکیل متخصص موجر و مستاجر گروه وکلای آنی وکیل به برسی برخی قوانین حوزه موجر و مستاجر میپردازد:

قوانین مرتبط با بحث

از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶

‌ماده ۱۴ – در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱ – در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود‌قرار داده باشد.

۲ – در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳ – در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

۴ – در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵ – هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶ – در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷ – در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸ – در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹-در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یااجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

یکی از مهارت هایی که در گروه وکلای آنی وکیل وجود دارد تنظیم قراردادهای فنی و حرفه ای توسط وکیل قرارداد و مسلط به مقررات و مبانی تعهد میباشد از این رو جهت پیش برد معاملات و توافقات خود از تجربه وکلای آنی وکیل بهره برید.

عدم پرداخت اجاره بها -سید سجاد میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری 09122274983 متخصص روابط موجر و مستاجر و متخصص  اراضی و املاک و قوانین حوزه موجر  مستاجر  وکیل پایه یک دادگستری