وکیل فسخ قرارداد ملکی
وکیل فسخ قرارداد ملکی اذعان دارد دعوای فسخ قرارداد ملکی را که توسط گروه وکلای آنی وکیل سید سجاد میرکاظمی 09122274983 تنظیم شده است را مورد بررسی قرار دهیم.وکالت یعنی ممارست و دانش متقاعد کردن قاضی.
وکیل فسخ قرارداد ملکی دعوای فسخ قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله (فروشنده یا خریدار) به دلیل تخلف از تعهدات یا وجود شرایط خاص قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشد. این دعوا یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی محسوب می‌شود و نیاز به آگاهی حقوقی دقیق و تنظیم دادخواست صحیح دارد….
۱. موارد طرح دعوا
✅ عدم پرداخت ثمن معامله: اگر خریدار مبلغ قرارداد را در موعد مقرر پرداخت نکند، فروشنده میتواند درخواست فسخ کند.
✅ عدم تحویل ملک: اگر فروشنده در زمان تعیین‌شده ملک را تحویل ندهد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.
✅ عیوب پنهان (خیار عیب): در صورتی که ملک دارای نقصی باشد که بعد از معامله کشف شود و این عیب باعث ضرر جدی خریدار گردد، وی میتواند قرارداد را فسخ کند.
✅ خیار شرط: اگر در قرارداد شرط فسخ برای یکی از طرفین ذکر شده باشد، آن فرد میتواند بر اساس شرط مقرر، قرارداد را فسخ کند.
✅ تخلف از شرایط قرارداد: اگر هر یک از طرفین تعهدات قراردادی خود را نقض کنند، طرف دیگر میتواند درخواست فسخ کند.
✅ عدم امکان انتقال سند:وکیل فسخ قرارداد ملکی اگر ملک مشکلات ثبتی داشته باشد و امکان انتقال رسمی آن نباشد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.
✅ معاملات معارض: اگر مشخص شود که ملک به چند نفر فروخته شده است، خریدار میتواند درخواست فسخ دهد.
✅ غش در معامله و تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و ارائه اطلاعات نادرست طرف مقابل را به معامله وادار کرده باشد، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت.
۲. اهمیت وکیل فسخ قرارداد ملکی در دعاوی فسخ قرارداد
✅ بررسی شرایط قانونی فسخ: بسیاری از افراد بدون داشتن دلیل قانونی درخواست فسخ می‌کنند که منجر به رد دعوا می‌شود. وکیل با بررسی دقیق قرارداد، مشخص می‌کند که آیا شرایط فسخ وجود دارد یا خیر.
✅ تنظیم صحیح دادخواست: اگر دادخواست فسخ به درستی تنظیم نشود یا مستندات کافی نداشته باشد، دادگاه ممکن است آن را رد کند.
✅ جلوگیری از خسارت‌های احتمالی: برخی افراد پس از فسخ، ناچار به پرداخت خسارت یا جریمه می‌شوند. وکیل میتواند از این مسائل جلوگیری کند.
✅ مستندسازی دقیق برای اثبات فسخ: وکیل میتواند با ارائه مستندات محکم و استناد به مواد قانونی، دادگاه را متقاعد کند که فسخ قرارداد ضروری است.
✅ طرح دعوای جبران خسارت: در برخی موارد، فسخ قرارداد میتواند خسارت‌هایی برای یکی از طرفین ایجاد کند. وکیل میتواند علاوه بر فسخ، تقاضای خسارت نیز مطرح کند.
۳. نمونه پرونده دعوای فسخ قرارداد ملکی
موضوع پرونده:
خریدار ملکی را خریداری کرده، اما فروشنده از انتقال سند خودداری کرده و مشخص شده که ملک دارای مشکل ثبتی است.
خواسته:
فسخ قرارداد، استرداد وجه پرداختی و جبران خسارات تأخیر در انجام تعهد
دفاعیات فروشنده:
- مدعی است که خریدار باید صبر کند تا مشکل ثبتی حل شود.
- مدعی است که خریدار نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند زیرا در قرارداد ذکر نشده است.
رأی دادگاه:
دادگاه با بررسی مشکلات ثبتی و استعلام از اداره ثبت اسناد، ادعای فروشنده را رد کرده و قرارداد را فسخ کرده است. همچنین فروشنده را ملزم به استرداد وجه پرداختی به همراه خسارت تأخیر تأدیه کرده است.
۴. نحوه تنظیم دادخواست فسخ قرارداد ملکی
وکیل فسخ قرارداد ملکی مشخصات دادخواست:
خواهان: (مشخصات خریدار یا فروشنده)
خوانده: (مشخصات طرف مقابل)
خواسته: فسخ قرارداد و استرداد وجه پرداختی
دلایل و مستندات:
- قرارداد خرید و فروش
- استعلام ثبتی مبنی بر مشکلات ملک
- شهادت شهود (در صورت نیاز)
نمونه متن دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ………..
اینجانب ………… فرزند ………… به استناد قرارداد مورخ …………، یک واحد آپارتمانی از خوانده خریداری کرده‌ام.
پس از انجام معامله، مشخص شد که ملک دارای مشکلات ثبتی بوده و امکان انتقال سند وجود ندارد.
با توجه به اینکه این مشکل باعث ضرر اینجانب شده و فروشنده از انجام تعهد خودداری کرده است، از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم فسخ قرارداد و استرداد وجه پرداختی به همراه خسارت تأخیر تأدیه را دارم.
با احترام
نام و نام خانوادگی
۵. نمونه آرای دادگاه و تحلیل حقوقی
چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره نحوه اعمال حق فسخ قرارداد: طرفی که قصد فسخ قرارداد را دارد، ابتدا باید عمل فسخ را به نحو منجز و قابل اثبات در خارج انشاء کند و سپس اعمال حق فسخ را به طریق مقتضی به طرف مقابل اعلام کند و در صورت بروز اختلاف در وقوع فسخ، اثبات و تأیید آن را از دادگاه درخواست نماید.
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی آقایان و خانم ها م.، ر.، ز.، ف.، گ. و ص. همگی ع. با وکالت آقای م.الف. به طرفیت آقای م.الف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم به اعلام و تأیید فسخ بیع نامه شماره ۳۴۴۸/۸۹ مورخه ۲۱/۱/۹۰ و صدور حکم مبنی بر خلع ید خوانده از کل ملک پلاک ثبتی ۱۹۴ اصلی مزرعه صالح آباد و خسارات دادرسی با این توضیح که وکیل خواهان اظهار داشته اند به موجب مبایعه نامه مورخ ۲۱/۱/۹۰ فی مابین موکلین ایشان به عنوان ورثه مرحوم م.ع. و مالک ملک پلاک ثبتی ۱۹۴ اصلی مزرعه صالح آباد به موجب بند ط ماده ۵ بیع نامه مقرر گردیده چنانچه هریک از چک های مذکور در ماده ۴ از بابت ثمن معامله برگشت بخورد و ظرف مدت ۱۰ روز پرداخت نگردد بیع فسخ و به میزان ثمن باقیمانده مبیع در مالکیت فروشندگان قرار می گیرد. با توجه به گواهی عدم پرداخت چک های شماره ۳۵۳۲۵۸ و ۳۵۳۲۵۷ به بعد که حکایت از برگشت چک ها و عدم پرداخت وجه آن هاست و با عنایت به تحقق شرط مذکور در قرارداد تحقق و فسخ قرارداد مقدار ۶۴۴/۲۵۵ متر در سهم فروشندگان قرارگرفته است لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر اعلام و تأیید فسخ محقق شده و خلع ید از کل ملک در ید خوانده به همراه خسارات دادرسی مورد درخواست واقع گردیده است. دادگاه با التفات به مستندات و منضمات دادخواست و رونوشت مصدق مبایعه نامه تنظیمی فی مابین متداعیین رونوشت مصدق چک های موصوف و گواهینامه های عدم پرداخت بانک محال علیه که مؤید عدم پرداخت وجه دو طغری چک می باشد و نظر به اینکه خوانده تعرضی به مستندات تقدیمی و دلیلی بر پرداخت وجوه چک ها در ظرف مهلت مقرر و عدم اشتغال ذمه ابراز ننموده اند و نظر به تحقق شروط ضمن عقد بیع و تحقق حق فسخ بایعان و نظر به اینکه در صورت فسخ هریک از ثمن و مبیع به مالکیت مشتری و فروشنده بر خواهد گشت و با تحقق فسخ خریدار مالکیت در مبیع نداشته و اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است و با التفات به نظریه کارشناس منتخب دادگستری که مصون از تعرض و ایراد خوانده واقع شده و با اوضاع واحوال معلوم و محقق قضیه مطابقت داشته و قابل اجابت است. فلذا دعوی خواهان ثابت وارد تشخیص و مستندا به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱۰ و ۳۰۸ قانون مدنی حکم به اعلام و تأیید فسخ مبایعه نامه شماره ۳۴۴۸/۸۹ مورخه ۲۱/۱/۹۰ و خلع ید خوانده از چهل ودو هزار و سیصد و یازده مترمربع (۴۲۳۱۱ مترمربع) به شرح نظریه و کروکی کارشناس و پرداخت ۰۰۰/۴۴۰/۲۵ ریال خسارات دادرسی و ۰۰۰/۶۷۲/۳ ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره غیابی و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و پس از انقضاء آن ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه ۱ دادگاه عمومی حقوقی دماوند – سیادتی
در خصوص واخواهی آقای م.الف. با وکالت آقای م.ف. به طرفیت آقایان و خانم ها م.، ر.، ز.، ف. و گ. و ص. همگی ع. با وکالت آقای م.الف. نسبت به دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۲۲۱۰۱۰۰۶۱۱-۳۱/۵/۹۲ که متضمن محکومیت واخواه به خلع ید از چهل ودو هزار و سیصد و یازده مترمربع به شرح نظریه و کروکی کارشناس با رعایت ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و اعلام و تأیید فسخ مبایعه نامه مورخه ۲۱/۱/۹۰ و خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل له واخواندگان می باشد. نظر به اینکه واخواه وکیل ایشان ادله رأی که موجبات نقض و بی اعتباری دادنامه واخواسته را ایجاب نماید ابراز ننموده اند . لذا دادگاه مستندا به مواد ۱۹۷، ۳۰۶، ۳۰۷ و ۳۰۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد واخواهی واخواه حکم به تأیید دادنامه واخواسته صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی دماوند سیادتی
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
آقای م.الف. با وکالت آقای م.ف. به طرفیت آقایان و خانم ها م. -ر. گ. -ص. – ف. وز. همگی ع. با وکالت آقای م.الف. نسبت به دادنامه شماره ۰۱۲۹۱-۱۷/۱۱/۹۲ شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی دماوند تجدیدنظرخواهی کرده است. بر اساس دادنامه موصوف واخواهی تجدیدنظرخواه از دادنامه غیابی شماره ۰۶۱۱-۳۱/۵/۹۲ آن دادگاه متضمن تأیید فسخ مبایعه نامه مورخ ۲۱/۱/۹۰ و محکومیت وی به خلع ید از ۴۲۳۱۱ مترمربع از پلاک ثبتی ۱۹۴ اصلی مزرعه صالح آباد و پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظر خواندگان غیر وارد دانسته شده، ضمن رد واخواهی، حکم به تأیید دادنامه واخواسته صادرشده است اینک با بررسی محتویات و مستندات پرونده به عقیده این دادگاه دادنامه معترض عنه مخدوش بوده و قابل تأیید نمی باشد زیرا اگرچه فسخ معاملات بر اساس قرارداد یا مقررات مربوط به خیارات در قانون مدنی جزء حقوق متعاملین است و در قرارداد مبحوث عنه نیز در صورت عدم پرداخت هریک از چک های مذکور در ماده ۴ قرارداد بابت ثمن و انقضاء مدت ده روز از تاریخ برگشت چک و عدم پرداخت وجه آن برای فروشندگان حق فسخ در نظر گرفته شده لیکن برای اینکه دارنده حق فسخ بتواند از امتیاز یادشده بهره مند گردد بایستی فسخ قرارداد را به نحو منجز و قابل اثبات در خارج انشاء نماید و سپس استفاده از این حق و اعمال آن را به طریق مقتضی به طرف مقابل اعلام کند و در صورت بروز اختلاف در وقوع فسخ اثبات و تأیید آن را از دادگاه درخواست نماید در حالی که در مانحن فیه به تکلیف قانونی خود به ترتیب ذکرشده عمل نکرده اند و در منضمات دادخواست اولیه مدرکی که متضمن اعلان و ابراز فسخ قرارداد از سوی خواهان های بدوی باشد ارائه نگردیده است بنا به مراتب مذکور چون دعوی مطابق مقررات قانونی اقامه نشده قابل استماع و پذیرش نبوده است ازاین رو به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته که در مخالفت با موازین قانونی صادرشده نقض و به استناد ماده ۲ قانون مرقوم قرار رد دعوی صادر و اعلام می گردد این رأی قطعی است.
رییس شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشار دادگاه
دوبحری قیصری
مواد مرتبط
نمونه رأی اول: فسخ قرارداد به دلیل عدم تحویل ملک
دادنامه شماره: …………… – شعبه ……… دادگاه حقوقی تهران
رأی دادگاه:
نظر به اینکه خوانده مطابق قرارداد متعهد به تحویل ملک در تاریخ ………… بوده، اما از انجام این تعهد خودداری کرده است،
و نظر به اینکه تأخیر در تحویل باعث ضرر و زیان برای خواهان شده است،
دادگاه دعوای خواهان را وارد دانسته و حکم به فسخ قرارداد و استرداد مبلغ پرداختی صادر می‌کند.
تحلیل رأی:
✔ تحویل ملک یکی از تعهدات اصلی فروشنده است و در صورت عدم انجام، خریدار میتواند درخواست فسخ کند.
نمونه رأی دوم: رد دعوای فسخ به دلیل عدم وجود شرط فسخ
رأی دادگاه:
نظر به اینکه در قرارداد ذکر نشده که خریدار در صورت تأخیر
میتواند قرارداد را فسخ کند،
و نظر به اینکه خوانده اعلام کرده که در آینده امکان انتقال سند وجود خواهد داشت،
لذا دعوای خواهان وارد نبوده و رد می‌شود.
تحلیل رأی:
✔ اگر در قرارداد شرط فسخ وجود نداشته باشد، دادگاه ممکن است دعوا را رد کند.
✔ توصیه می‌شود که در قرارداد، شرط صریح برای فسخ در صورت عدم انجام تعهدات درج شود.
نتیجه‌گیری: چرا گرفتن وکیل ملکی در دعوای فسخ قرارداد ضروری است؟
✅ وکیل میتواند با بررسی قرارداد، مشخص کند که آیا امکان فسخ قانونی وجود دارد یا خیر.
✅ وکیل از تنظیم اشتباه دادخواست و رد شدن آن جلوگیری می‌کند.
✅ اگر طرف مقابل قصد سوءاستفاده یا تأخیر در اجرای حکم را داشته باشد، وکیل میتواند پیگیری قانونی انجام دهد.
✅ وکیل میتواند علاوه بر فسخ قرارداد، خسارات ناشی از فسخ را نیز مطالبه کند.
توصیه: اگر قصد فسخ قرارداد ملکی را دارید، پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از ضرر و زیان احتمالی جلوگیری شود.
وکیل فسخ قرارداد ملکی دعوای فسخ قرارداد ملکی-سید سجاد میرکاظمی 09122274983 وکیل متخصص امور ملکی
